Une perspective générationnelle sur les récents écarts de propriété aux États-Unis selon le revenu et la race

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Le logement est la principale source de richesse pour la plupart des familles américaines
Le logement est la principale source de richesse pour la plupart des familles américaines

Aperçu

Entre la fin de 2012 et la fin de 2019, la Réserve fédérale estime que la valeur totale des logements occupés par leurs propriétaires aux États-Unis a augmenté de près de 60%, passant de 18,5 billions de dollars à 29,3 billions de dollars. La majeure partie de cette croissance – plus de 90 pour cent – était due à l'augmentation des prix des maisons existantes, et non à la construction de nouvelles maisons. La valeur des maisons à elle seule représentait environ un tiers de l'augmentation globale de la richesse des ménages au cours de cette période.

Le logement est la source de richesse la plus importante pour la plupart des familles américaines et donc un important égaliseur de richesse. Pourtant, l'augmentation de la valeur des logements lors de la récente expansion n'a pas contribué à égaliser la richesse, comme on pouvait s'y attendre. L'accession à la propriété a diminué après la Grande Récession, et ces baisses se sont concentrées dans la moitié inférieure de la répartition des revenus et parmi les familles noires et hispaniques. Cela signifie que l'augmentation de la valeur des maisons a renforcé – plutôt que compensée, comme on pouvait s'y attendre – en augmentant les inégalités dans d'autres types de richesse.

Les tendances récentes de l'accession à la propriété dans de vastes groupes socio-économiques sont alarmantes, surtout si elles sont vues du point de vue du cycle de vie. Cette perspective reconnaît que l'accession à la propriété varie systématiquement et de façon prévisible avec l'âge. La plupart des adultes commencent leur vie comme locataires et deviennent progressivement propriétaires, puis restent propriétaires jusqu'à la retraite tout en vivant de manière autonome. Par conséquent, le patrimoine immobilier est un élément clé des ressources de retraite pour de nombreuses familles, car la baisse des coûts de logement (après le remboursement de l'hypothèque) permet de subsister avec les revenus inférieurs associés à la retraite.

Le logement est aussi souvent une source clé de richesse pour les propriétaires qui gèrent leur transition vers une résidence-services ou qui font face à d'autres types de besoins en matière de santé ou financiers. À ce titre, l'évolution des trajectoires d'accession à la propriété sur le cycle de vie d'une génération à l'autre au cours de la dernière décennie indique une crise future de la préparation à la retraite qui va au-delà de l'inégalité croissante de la richesse.

Dans ce dossier, nous examinerons brièvement les tendances de l'accession à la propriété par revenu et par race avant et après la grande récession jusqu'à la fin de 2019, lorsque l'expansion économique de 11 ans à l'époque n'avait que 2 mois de plus avant le début du coronavirus. récession. Nous examinerons ensuite ces données à travers les générations du point de vue du cycle de vie au cours de la même période pour montrer que les tendances de l'accession à la propriété aux États-Unis se caractérisent par une augmentation spectaculaire des inégalités en fonction du revenu et de la race, principalement en raison de l'incapacité de passer de la location à la propriété au cours du cycle de vie. Ces résultats sont importants pour les décideurs politiques lorsqu'ils font face à la récession du coronavirus et préparent des politiques pour garantir que la reprise économique éventuelle est plus équitable pour tous les propriétaires aux États-Unis, pas seulement pour les plus riches.

Tendances de l'accession à la propriété

Le dernier quart de siècle a vu une augmentation et une baisse de l'accession à la propriété aux États-Unis, la période juste avant la Grande Récession étant le pic. Selon l'enquête sur les finances des consommateurs de la Federal Reserve Board, ou SFC, la proportion d'adultes vivant dans leur propre maison était de 69% en 1995, passant à 73% en 2004, puis retombant à 68% en 2016.

En commençant par le revenu, considérez les modèles d'accession à la propriété pour les moitiés supérieure et inférieure de la répartition des revenus. Chaque année, l'accession à la propriété est beaucoup plus élevée pour la moitié supérieure de la répartition des revenus que pour la moitié inférieure. L'augmentation de l'accession à la propriété entre 1995 et 2004 est évidente pour les deux groupes de revenu, mais en somme, la moitié supérieure a vu une augmentation de l'accession à la propriété de 82% en 1995 à 84% en 2016. La moitié inférieure de la répartition des revenus a également enregistré des gains dans la au début de cette période, mais sur le net, il y a une diminution de l'accession à la propriété de 56% en 1995 à 52% en 2016. (Voir la figure 1.)

Figure 1

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Toutefois, les niveaux et les tendances de l'accession à la propriété diffèrent selon la race, et la divergence en matière d'accession à la propriété est dramatique. Encore une fois, la hausse et la baisse de l'accession à la propriété sont omniprésentes, avec des pics survenant juste avant la Grande Récession. La divergence dans l'accession à la propriété par race chaque année est, une fois de plus, saisissante, le taux d'accession à la propriété des Blancs étant de l'ordre d'une fois et demie supérieur à celui des Noirs et des Hispaniques. (Voir la figure 2.)

Figure 2

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En net, au cours de la période, l'accession à la propriété des Blancs est passée de 74% en 1995 à 76% en 2016, tandis que l'accession à la propriété des Noirs et des Hispaniques est également passée de 47% en 1995 à 48% en 2016. Même si le taux global d'accession à la propriété est légèrement en baisse pour au cours des 25 dernières années, le taux d'accession à la propriété a augmenté, sur le net, pour tous les groupes raciaux. Cette énigme apparente est attribuable à l'évolution des parts de population (davantage de familles noires et hispaniques) avec différents niveaux d'accession à la propriété. Cependant, les différences sont plus extrêmes par rapport au sommet récent, avec une baisse d'environ 3 points de pourcentage de l'accession à la propriété des Blancs tandis que celle des Noirs et des Hispaniques est en baisse d'environ 5 points de pourcentage.

Perspective du cycle de vie

Les statistiques au niveau du groupe comme celles ci-dessus sont un point de départ utile pour réfléchir à l'accession à la propriété et à la politique du logement, mais une meilleure façon de voir ce qui se passe réellement est d'examiner les données du point de vue du cycle de vie. Cette perspective suit des groupes de personnes par âge à travers une série d'instantanés d'enquête. Nous voyons une cohorte de naissance donnée à un certain âge dans une enquête, puis nous retrouvons la même cohorte à des âges de plus en plus âgés dans les enquêtes suivantes. L'enquête sur la finance à la consommation est menée tous les 3 ans, on voit donc, par exemple, les personnes nées en 1970 à 25 ans dans l'enquête de 1995, puis à nouveau à 28 ans dans l'enquête de 1998, jusqu'à 46 ans dans l'enquête de 2016 . (Voir la figure 3.)

figure 3

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En présentant les résultats de plusieurs cohortes de naissance en une seule image, nous pouvons voir le cycle de vie du résultat que nous étudions – dans ce cas, l'accession à la propriété. Chaque ensemble de points connectés le long de chaque ligne de couleur différente suit une cohorte générationnelle de 10 ans au cours de la partie de leur cycle de vie capturée dans les données de l'EFC 1995-2016. Chaque groupe de cohorte apparaît dans pas moins de sept vagues d'enquête.

Le schéma du cycle de vie de l'accession à la propriété par âge est clair lorsqu'on examine les cohortes générationnelles superposées sur le graphique. Pour toutes les familles, les taux d'accession à la propriété passent d'environ 30% pour les familles dans la vingtaine à un sommet d'environ 80% dans les âges moyens et plus âgés.

Mais les graphiques du cycle de vie montrent également la baisse de l'accession à la propriété après 2007 du point de vue d'une cohorte générationnelle. Les trois derniers points sur une ligne de cohorte donnée (dans l'ordre inverse, 2016, 2013 et 2010) montrent dans quelle mesure l'accession à la propriété a changé pour ces cohortes après 2007. Pour toutes les familles prises dans leur ensemble, la baisse de l'accession à la propriété peut généralement être décrite comme un échec pour progresser le long de la trajectoire du cycle de vie des cohortes précédentes. Les flèches noires montrent à quel point une cohorte donnée est en retard par rapport à la cohorte devant elle au même âge en termes d'accession à la propriété en 2016.

Une perspective du cycle de vie sur l'accession à la propriété selon le revenu et la race

Les différences dans l'accession à la propriété selon le revenu et la race dans les graphiques à colonnes ci-dessus sont également claires dans les graphiques du cycle de vie. De ce point de vue, des informations supplémentaires sont évidentes sur la façon dont les changements dans l'accession à la propriété déterminent les résultats globaux du groupe en fonction du revenu et de la race. Nous pouvons le voir en fractionnant les données de population globale comme nous l'avons fait ci-dessus, d'abord pour les moitiés supérieure et inférieure de la répartition des revenus, puis par race et origine ethnique. (Voir les figures 4 et 5.)

Figure 4

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Figure 5

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La division de la population par revenu nous montre deux reprises économiques différentes de la Grande Récession. À part les jeunes, les familles de la moitié supérieure de la répartition des revenus ont conservé leur statut de propriétaire. À 40 ans, environ 90% de ces familles sont propriétaires, et rien n'a changé après 2007. Il est vrai que les jeunes familles à revenu élevé nées dans les années 1980 étaient moins susceptibles d'être propriétaires vers 30 ans que les cohortes qui les précèdent. , mais ils avaient encore des taux d'accession à la propriété supérieurs à 50% et proches des niveaux atteints par la cohorte de naissance des années 1960.

L'histoire de la moitié inférieure de la distribution des revenus est, bien entendu, différente. Commencez par les données montrant que le schéma global du cycle de vie est beaucoup plus plat pour les familles à faible revenu. Bien qu'historiquement 70 à 80% des familles de la moitié inférieure de la répartition des revenus soient propriétaires au moment où elles atteignent l'âge de la retraite, il a toujours fallu plus de temps pour y arriver pour de nombreuses familles à faible revenu.

Ce rythme plus lent de l'accession à la propriété pour les familles à faible revenu était une préoccupation politique valable avant 2007, mais les choses ont empiré après la Grande Récession. Le graphique du cycle de vie de la moitié inférieure de la distribution des revenus montre à quel point les cohortes plus jeunes sont de plus en plus en retard sur celles nées au cours des décennies précédentes. Plus de 60% des personnes nées dans les années 1950, par exemple, étaient propriétaires lorsqu'elles avaient environ 50 ans, à la veille de la Grande Récession. Dix ans plus tard, lorsque la cohorte des années 1960 a atteint le même âge, l'accession à la propriété n'était que de 50%.

Pour être clair: dans la moitié inférieure de la distribution des revenus de la cohorte des années 1960, 1 personne sur 6 qui aurait été propriétaire si elle avait suivi le cycle de vie de la cohorte précédente a été exclue de l'accession à la propriété. On peut regarder le graphique de la cohorte et en déduire que l'accession à la propriété n'a pas diminué pour la cohorte de naissance des années 1960, en moyenne, parce que ceux qui étaient propriétaires en 2007, en moyenne, sont restés comme tels. Mais ce n'est pas le sujet. Au cours de cette partie cruciale du cycle de vie, certaines des familles qui avaient loué auraient dû entrer dans les rangs de l'accession à la propriété et commencer à créer de la richesse. Ils n'ont pas. Si rien ne change, le taux historique de 70 à 80% des familles à faible revenu étant propriétaires à la veille de la retraite pourrait être plus proche de 40 à 50%.

Le contraste dans l'accession à la propriété par cohorte selon la race est presque aussi dramatique que les différences selon le revenu et indique les mêmes types de divisions. Parmi les Blancs, seuls les jeunes (nés dans les années 1980) semblent suivre une trajectoire différente après 2007. La question reste ouverte de savoir si le groupe plus jeune rattrapera un jour la trajectoire du cycle de vie tracée par les cohortes de naissance antérieures, car il existe à la fois des facteurs démographiques (décisions relatives au mariage et à la fécondité) qui sont étroitement liés à des facteurs économiques (dette étudiante élevée, perspectives de revenu réduites). Ces facteurs ne font probablement que retarder l'accession à la propriété, mais il est bien sûr trop tôt pour le dire avec certitude.

Le contraste frappant entre les revenus élevés et faibles est également évident lorsque nous comparons les graphiques de cohorte pour les familles blanches avec le graphique de cohorte pour les familles noires et hispaniques. Encore une fois, et conformément à l'accession à la propriété globale par race indiquée ci-dessus, l'accession à la propriété pour les familles noires et hispaniques est bien inférieure aux familles blanches à tous les âges, bien que les écarts se soient historiquement rétrécis à mesure qu'une cohorte donnée évolue tout au long du cycle de vie. (Voir les figures 6 et 7.)

Graphique 6

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Graphique 7

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Historiquement, l'accession à la propriété était de 60% à 70% pour les cohortes récentes de familles noires et hispaniques à l'âge de la retraite. C'est toujours injustement inférieur au taux d'accession à la propriété de 90% pour les familles blanches âgées, mais encore une fois, les graphiques du cycle de vie montrent comment cela pourrait s'aggraver à mesure que nous nous tournons vers l'avenir. Les cohortes plus jeunes et d'âge moyen ne voient pas les augmentations attendues de l'accession à la propriété à mesure qu'elles vieillissent, et on peut s'attendre à ce que beaucoup plus de familles de ces jeunes générations atteignent la retraite sans avoir bénéficié des avantages de l'accession à la propriété.

Conclusion

La divergence historique dans l'accession à la propriété aux États-Unis entre les revenus élevés et faibles et entre les familles blanches et noires et hispaniques est une préoccupation politique de longue date. Cette divergence s’accroît ces dernières années, et l’implication immédiate a été que les avantages potentiels de l’égalisation de la richesse de l’augmentation du patrimoine immobilier global ont été réduits, voire inversés. Le patrimoine immobilier américain a augmenté après 2012, mais ces gains ont été de manière disproportionnée et de plus en plus reçus par les familles à revenu élevé et les familles blanches.

La perspective générationnelle sur l'accession à la propriété présentée ici renforce les enseignements tirés de la désagrégation traditionnelle au niveau du groupe et ajoute une dimension temporelle. Les familles à faible revenu, noires et hispaniques semblent suivre une trajectoire d'accession à la propriété différente ces dernières années. Contrairement aux années qui ont précédé la Grande Récession, la tendance à l'augmentation de l'accession à la propriété avec l'âge semble s'être stoppée et peut-être même inversée.

Le déclin de l'accession à la propriété se concentre parmi les familles défavorisées des jeunes générations, et au fil des années, les possibilités de remettre ces familles sur la bonne voie pour une vie d'accumulation de richesse productive diminuent. Si les décideurs politiques n'agissent pas rapidement et de manière agressive pour inverser les tendances récentes, il sera trop tard pour les jeunes et les générations d'âge moyen des familles défavorisées à l'approche de la retraite.

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