Les prix des logements ont augmenté rapidement dans l'ouest des Pays-Bas au cours des cinq dernières années. Cependant, les prêts hypothécaires en cours sont restés inchangés, ce qui soulève la question de savoir ce qui a provoqué l'augmentation. Les preuves suggèrent que les contraintes de l'offre de logements ont, cette fois-ci, joué un rôle dans la hausse des prix des logements.
Par: Sybrand Brekelmans Date: 19 février 2020 Sujet: Macroéconomie et gouvernance européennes
Les prix des logements ont de nouveau augmenté ces dernières années dans plusieurs pays de la zone euro, mais pas le crédit hypothécaire (comme indiqué dans un récent article du blog Bruegel). Les Pays-Bas en sont un exemple. Les prix des logements aux Pays-Bas sont actuellement 30% plus élevés que lors du creux de l'après-crise au troisième trimestre de 2013. Cependant, bien que la hausse actuelle des prix puisse être plus rapide et plus rapide qu'au cours des années avant 2009, elle est moins tirée par une expansion des prêts hypothécaires. crédit. Alors que les hausses de prix entre 2014 et 2016 se sont accompagnées d'une hausse des nouveaux prêts hypothécaires, cela a cessé d'être vrai à partir de 2017 (figure 1, partie a). La valeur totale des nouveaux prêts hypothécaires octroyés a diminué en 2017 et s'est modérée en 2018 et 2019, ce qui suggère que des facteurs autres que le crédit entraînent les prix des logements aux Pays-Bas. Le plus notable de ces facteurs est la pénurie d’offre dans les régions les plus en demande.
La variation nette des prêts hypothécaires en cours est restée stable. L'encours des prêts hypothécaires en cours n'a augmenté que de 0,1% entre le premier trimestre 2014 et le troisième trimestre 2019 (figure 1, partie b). Cela est dû dans une large mesure à une forte augmentation des remboursements anticipés des prêts hypothécaires plus anciens. Les rendements des comptes d'épargne sont faibles, il est donc relativement plus rentable de rembourser les anciens prêts à taux élevé ou d'échanger les anciens prêts contre de nouveaux prêts à faible taux d'intérêt. Néanmoins, à partir de 2017, les données indiquent toujours un découplage des nouveaux crédits hypothécaires et des prix des logements. Dans l'ensemble, les données suggèrent que cette fois-ci, les Néerlandais comptent davantage sur leurs propres économies lors de l'achat d'une maison, ce qui signifie que le boom actuel est moins tiré par un effet de levier excessif et comporte moins de risques financiers.
Cela dit, le risque systémique lié au marché néerlandais du logement est toujours élevé, comme indiqué dans le dernier examen de la stabilité financière de la banque centrale néerlandaise. Les comportements à risque sont en augmentation, car de plus en plus de personnes contractent des prêts proches ou au niveau maximum autorisé, compte tenu de leurs revenus. Les banques sont également considérées comme à risque en raison des réserves de capital relativement faibles sur les prêts hypothécaires. En outre, les Pays-Bas ont toujours l'un des niveaux d'endettement des ménages les plus élevés en Europe. Des incitations fiscales qui favorisent les hypothèques existent également (bien qu'elles soient progressivement supprimées). Mais à en juger par les seuls mouvements hypothécaires nets, les faits ne correspondent pas à l'histoire d'un boom immobilier alimenté par une bulle du crédit.
La hausse des prix des logements s'est principalement concentrée à Randstad, la mégalopole composée des quatre grandes villes du pays (Amsterdam, Rotterdam, Utrecht et La Haye) et de leurs environs. Au quatrième trimestre 2019, les prix à Utrecht étaient de 39% supérieurs au niveau atteint lors du pic de 2008, tandis que dans la province plus rurale de Noord-Brabant, ils n'étaient que de 3% supérieurs à ce niveau. Ces différences sont liées à un déplacement structurel de la population vers les grandes zones urbaines, qui s'est accéléré depuis 2010. Entre 2000 et 2009, la croissance démographique dans les quatre grandes villes a été légèrement supérieure à 0,6% et pas très supérieure à celle de l'ensemble du pays. Mais entre 2010 et 2014, la population de ces villes a augmenté de 1,2%, soit environ trois fois plus vite que l'ensemble du pays. Cela a également eu un impact sur la demande de logements dans les zones entourant les villes de Randstad, car les prix élevés des logements poussent les familles à chercher un logement dans les villes voisines, aux côtés des conducteurs habituels des cohortes d'âge moyen à quitter les villes.
Un autre problème, mais connexe, est l’élasticité notoirement faible de l’offre de logements aux Pays-Bas, en raison de diverses restrictions à la construction, entraînant une forte volatilité des prix (voir Caldera et Johansson, 2013 ou Swank et al, 2002). Ces restrictions se présentent sous plusieurs formes:
- Le système d'urbanisme néerlandais est assez restrictif et de nombreuses municipalités ont resserré les règles d'urbanisme depuis la crise. Les permis de construire sont difficiles à obtenir, comme le montre le rapport de la Banque Faire des affaires composante sur la gestion des permis de construire, qui classe les Pays-Bas 88e, loin derrière ses voisins (Belgique 45e, Allemagne 30e).
- La densité de population aux Pays-Bas est élevée; cela limite les terrains disponibles pour de nouvelles constructions. Öztürk et al (2018) ont montré que les municipalités néerlandaises manquant de terrains à bâtir ont connu des hausses de prix du logement plus rapides que celles qui ne le sont pas.
- La capacité de construction a fortement diminué pendant la crise, empêchant l'offre de logements neufs de suivre la demande du marché. L'achèvement de nouveaux logements est toujours inférieur à son sommet de 2009 (figure 2).
Parallèlement, la hausse des ratios revenu / valeur rend la propriété du logement moins accessible, en particulier pour les jeunes nouveaux arrivants sur le marché du logement, avec le potentiel d'aggraver les inégalités intergénérationnelles (Fuller et Johnson, 2020). De plus, les villes ont tendance à attirer les jeunes générations, et la hausse des prix dans les villes a poussé les starters à contracter des emprunts dans les limites de leur capacité fiscale, les rendant plus vulnérables aux risques financiers. Il faut trouver les moyens d'augmenter l'offre de logements dans les zones où les prix augmentent fortement. Et comme suggéré par Claeys et al (2019), un suivi plus local de l'évolution des prix des logements pour formuler une politique macroprudentielle permettrait d'éviter les déséquilibres locaux.
Citation recommandée:
Brekelmans, S. (2020), «Qu'est-ce qui alimente la flambée des prix des logements aux Pays-Bas?», Article de blog Bruegel.
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