Les fermetures de commerces de détail ne sont pas toujours liées à des magasins sous-performants ou à la réduction des opérations. Dans de nombreux cas, un détaillant ferme un emplacement parce que l'immobilier ne convient plus à l'utilisation prévue de l'espace physique, maintenant et à l'avenir.
Le nombre de fermetures de magasins dans le commerce de détail est largement diffusé. De nombreux médias citent des données publiées par Coresight Research, qui suit les ouvertures et fermetures de magasins dans l'écosystème de la vente au détail. Les fermetures ont atteint un sommet record de 9302 en 2019, et 2020 connaît un début tout aussi troublant, alors que Macy a annoncé 125 fermetures de magasins – représentant environ 25% de ses magasins existants – plus tôt cette semaine.
Malgré les gros titres, les propriétaires de commerces de détail ont pu maintenir une forte occupation, actuellement à 4,63%. L'occupation, cependant, n'est pas motivée par une demande croissante, mais plutôt par un manque d'approvisionnement, car le développement du nouveau commerce de détail a accusé un retard spectaculaire au cours des 10 dernières années. Les 46,2 millions de pieds carrés d'espace de vente au détail développés en 2019 sont loin des 200 millions de pieds carrés et plus régulièrement développés au début des années 2000.
Source: Coresight Research
Source: CoStar
Cependant, l'histoire ne se limite pas au nombre de magasins ouverts ou fermés. Les fermetures de commerces de détail ne sont pas toujours liées à des magasins sous-performants ou à la réduction des opérations. Dans de nombreux cas, un détaillant ferme un emplacement parce que l'immobilier ne convient plus à l'utilisation prévue de l'espace physique, maintenant et à l'avenir. Macy’s est l’exemple le plus récent d’un détaillant traditionnel qui réduit sa taille pour se concentrer sur des espaces plus petits et plus rentables – dans ce cas, le concept Market by Macy’s. Les nouveaux magasins seront considérablement plus petits que les emplacements traditionnels des centres commerciaux de Macy. Macy n'est pas seul; environ 50% des nouveaux baux signés en 2019 concernaient des surfaces commerciales de moins de 5000 pieds carrés.
La brique et le mortier sont loin d'être morts, mais ils ont certainement une apparence très différente. Dans le même temps, les propriétaires sont en train de repositionner des actifs à usage mixte, mélangeant des éléments de bureaux, résidentiels et d'accueil. De plus, les locataires axés sur les soins de santé et la condition physique trouvent de nouveaux emplacements dans les centres commerciaux et continuent d'élargir leur empreinte.
Pas le magasin à grande surface de ton père
La brique et le mortier sont loin d'être morts, mais ils ont certainement une apparence très différente.
Comme les consommateurs exigent la commodité et une meilleure expérience client à l'ère numérique, les emplacements physiques doivent être configurés pour gérer plus que des clients parcourant les allées et payant un employé pour leurs achats. L'immobilier commercial d'aujourd'hui doit être configuré pour permettre une plus grande complexité transactionnelle: un client qui achète en ligne et ramasse ses marchandises dans le magasin (BOPIS), ou achète dans le magasin mais préfère le paiement sans friction, ou peut-être achète en ligne et retourne l'article au magasin (BORIS). Le magasin de détail du futur doit également être construit pour inclure la 5G et une infrastructure avancée qui permet l'utilisation de la réalité augmentée et d'autres technologies pour créer des expériences améliorées en magasin pour les acheteurs. Les nouveaux prototypes sont loin des grands magasins traditionnels avec quatre murs encore visibles dans la plupart des centres commerciaux américains.
Des empreintes plus petites, une technologie améliorée, des agencements flexibles et des baux plus courts créent tous des défis logistiques pour les propriétaires de commerces de détail. Les coûts de location et les améliorations locatives ne peuvent plus être absorbés par les baux à long terme, traditionnellement observés chez les détaillants à grande surface. En tant que tels, les pop-ups de vente au détail ont gagné en popularité en tant que moyen rentable pour les propriétaires d'attirer des détaillants dans leurs espaces, en particulier de nouvelles marques et principalement des détaillants en ligne. Selon Pop-Up Republic, un courtier de magasins éphémères, le commerce de détail éphémère est estimé à 50 milliards de dollars et en croissance. Avec les pop-ups nécessitant moins de construction et prêts à prendre des risques sur de nouveaux marchés, les propriétaires commencent à adopter le modèle de location à court terme une fois évité.
Source: rapport de satisfaction omnicanal Business Insider
Alors que les détaillants progressent dans cette évolution numérique, beaucoup réalisent que leurs investissements doivent être alloués à des améliorations technologiques plutôt qu'à davantage de pieds carrés. Ce changement a un impact profond sur les grands centres commerciaux, les propriétaires de centres commerciaux et l'écosystème immobilier dans son ensemble. Les propriétaires commencent également à considérer l'aspect numérique de leur empreinte. Le propriétaire d'un grand centre commercial Simon Property Group a continué d'investir dans son site de boutiques en ligne Premium Outlets, offrant un marché pour les locataires physiques de ses centres commerciaux. Alors que les propriétaires cherchent à évoluer aux côtés de leurs locataires, ils devraient envisager de s'associer à des plateformes numériques, en se transformant en une solution omnicanal à guichet unique pour les clients de détail axés sur la commodité.
