Les récentes hausses des prix des logements dans la zone euro ne sont pas comparables aux hausses de logements antérieures

Les marchés du logement actuels par rapport à ceux d'avant la crise semblent être beaucoup moins tirés par le crédit hypothécaire, et la taille du secteur de la construction n'a pas augmenté. C'est peut-être une bonne nouvelle pour la stabilité financière, car une éventuelle correction du prix des logements se traduirait moins par des défauts de paiement et des corrections de l'activité économique.

Les hausses rapides des prix des logements sont bonnes pour les propriétaires et mauvaises pour les personnes qui souhaitent acheter. Ils pourraient également être mauvais pour l'économie dans son ensemble s'il y a des corrections rapides des prix des logements qui conduisent généralement à de graves problèmes sociaux et économiques.

Des exemples notables de bulles immobilières dans l'histoire européenne récente sont les développements antérieurs à 2008 en Irlande et en Espagne. Dans les deux pays, l'euphorie et les faibles taux d'intérêt provoqués par l'introduction de l'euro en 1999 ont conduit à une croissance rapide du crédit hypothécaire, qui a à son tour stimulé les prix des logements et une nouvelle expansion du crédit. Pendant les booms du crédit, les risques augmentent généralement parce que les banques acceptent de prêter à des clients moins solvables.

Cependant, toutes les hausses rapides des prix des logements ne se traduisent pas par des corrections rapides des prix. La figure 1 montre que la croissance des prix des logements avant la crise était similaire en France qu'en Irlande et en Espagne. Pourtant, alors que les prix des maisons irlandaises se sont effondrés de leurs valeurs de pointe d'avant la crise de 54% et les prix espagnols ont chuté de 36%, la baisse des prix du logement en France a été modeste, à 9%, et de courte durée.

Il existe deux différences principales entre la France et les deux autres pays. Premièrement, en Irlande et en Espagne, l'augmentation rapide du crédit a été le principal moteur de la croissance des prix des logements. La seconde est qu'en Irlande et en Espagne, de plus en plus de ressources économiques ont été détournées vers le secteur de la construction (figure 2). En Irlande, la part de la construction dans la production totale a presque doublé, passant de 6% à 11%, tandis qu'en Espagne, la part de la construction est passée de 9% à 12%. En revanche, en France, la part de la construction n'a guère augmenté, passant de 5% à 6%.

Les fortes augmentations d'avant la crise de la part de la construction dans la production en Irlande et en Espagne ont également entraîné une forte augmentation de la part de l'emploi dans ce secteur, ainsi qu'un nombre croissant de fournisseurs d'autres industries qui ont fait fortune dans ce secteur. Les recettes fiscales du secteur de la construction et des industries associées sont devenues importantes en Irlande et en Espagne.

À l'époque, lorsque le prix des maisons a explosé, la situation a changé, les fortunes ont changé, les institutions financières ont connu une crise et de nombreux emplois ont été perdus. Des problèmes budgétaires majeurs ont suivi, en raison de la perte de recettes fiscales provenant des activités liées à la construction et de l'augmentation des dépenses de chômage et de sauvetage des banques. Mais les hausses actuelles des prix immobiliers prévoient-elles un sort similaire? Verrons-nous davantage de défauts de paiement sur les hypothèques et le chômage de masse dans le secteur de la construction?

Les prix des logements ont augmenté dans la zone euro au cours des cinq dernières années. Mais il y a deux raisons principales pour lesquelles nous pensons qu'il est peu probable que la récession de 2008/10 se répète et pourquoi nous pensons que les conséquences des corrections de prix des logements seront plus bénignes.

Premièrement, avant 2008, la croissance du crédit et la hausse des prix des logements étaient fortement corrélées, car la croissance du crédit a alimenté la croissance des prix des logements et vice versa. Mais cela n'a pas été le cas au cours des cinq dernières années. Certes, il y a eu et il y a des exceptions, comme en France avant la crise, où les prix des logements ont augmenté très rapidement mais la croissance du crédit a été limitée, comme nous l'avons déjà souligné plus haut. La Slovaquie est une exception au cours des cinq dernières années, car les hausses rapides des prix des logements y ont coïncidé avec une croissance rapide du crédit (même si le dernier examen de la stabilité financière de la BCE ne considère pas que le marché immobilier résidentiel slovaque soit surévalué). Mais la situation dans la plupart des pays de la zone euro demeure que la corrélation entre la croissance du crédit hypothécaire et la hausse des prix des logements au cours des cinq dernières années est modeste. C'est une bonne nouvelle pour la stabilité financière, car une éventuelle correction du prix de l'immobilier affectera moins d'emprunteurs et entraînera moins de défauts de paiement et moins d'impact sur la rentabilité des banques.

Deuxièmement, au cours des cinq dernières années, la construction n'a pas beaucoup progressé, même dans les pays qui connaissent une augmentation relativement rapide des prix des logements. Un éventuel effondrement du logement serait donc moins perturbateur qu'il ne l'a été en Grèce, en Irlande et en Espagne après 2008, car l'emploi et l'activité économique seront en baisse.

Un dernier point concerne les différentes mesures macroprudentielles introduites après la crise. Celles-ci peuvent être utiles, mais dans notre article, nous affirmons également que leur utilisation semble assez peu systématique dans les pays de l'UE.

Pour résumer, du point de vue de la stabilité financière, une vigilance à l'égard des augmentations des prix des logements est nécessaire, en particulier dans les pays, comme la Slovaquie, qui font face simultanément à une croissance rapide du crédit. Mais dans la plupart de la zone euro, les risques sur le marché du logement devraient être plus nuancés, car les marchés du logement actuels, par rapport à ceux d'avant la crise, semblent être beaucoup moins tirés par le crédit hypothécaire, et la taille du secteur de la construction n'a pas augmenté.


Republication et référencement

Bruegel se considère comme un bien public et ne prend aucun point de vue institutionnel. Tout le monde est libre de republier et / ou de citer ce message sans consentement préalable. Veuillez fournir une référence complète, en indiquant clairement Bruegel et l'auteur concerné comme source, et inclure un hyperlien proéminent vers le message d'origine.

Vous pourriez également aimer...