Les investisseurs immobiliers sont considérés comme la principale source de financement du plan «l'économie bienveillante»

Il est peu probable que 1031 bourses soient une source de financement sérieuse pour le plan «l'économie bienveillante».

Le candidat démocrate à la présidentielle Joe Biden a dévoilé mardi un plan de 775 milliards de dollars sur 10 ans pour soutenir ce qu'il considérait comme «l'économie bienveillante», qui comprend des emplois qui fournissent des soins aux enfants et aux personnes âgées. Afin de financer cette proposition, Biden se tourne vers la communauté des investisseurs immobiliers.

Comme la plupart des propositions annoncées lors de la campagne électorale, ce plan a fait la une des journaux tout en offrant peu de détails; pendant ce temps, les électeurs américains essaient de combler les vides, ce qui conduit à des hypothèses sur les intentions du plan.

Voici ce que nous savons:

  • Les échanges de même nature, communément appelés échanges 1031, sont spécifiquement ciblés
  • Les investisseurs immobiliers avec des revenus de plus de 400000 $ seront au centre des préoccupations

1031 échanges

En vertu de l'article 1031 de l'Internal Revenue Code, 1031 échanges sont des transactions motivées par l'impôt qui permettent aux investisseurs de vendre des biens immobiliers pour un profit et d'éviter de payer des impôts sur les gains, à condition que ces produits soient investis dans un autre type de biens immobiliers. bien immobilier. Cette disposition fiscale est souvent utilisée par les investisseurs fortunés et les family offices comme stratégie d'atténuation fiscale et de planification. La survie de 1031 échanges a été assurée par la loi sur la réforme fiscale et l'emploi.

Il est peu probable que 1031 bourses soient une source de financement sérieuse pour le plan «l'économie bienveillante». Selon le Comité mixte du Congrès sur la fiscalité, l'utilisation de 1031 échanges ne devrait entraîner que 51 milliards de dollars d'économies d'impôts de 2019 à 2023. Même si ce nombre devait tripler sur une période de 10 ans, le plan proposé manquerait encore de 625 milliards de dollars en financement.

De plus, lorsque nous nous concentrons sur la communauté des investisseurs immobiliers du marché intermédiaire, l'utilisation de 1031 bourses est principalement une stratégie fiscale pour un marché de niche de petits investisseurs; plus de 60% des 1031 échanges concernent des propriétés d'une valeur inférieure à 1 million de dollars, selon 1031taxreform.com.

Hauts revenus et gains en capital à long terme

En nous concentrant sur le financement qui pourrait être fourni par les investisseurs immobiliers dont les revenus sont supérieurs à 400 000 $, nous commençons à avoir une idée plus claire de la façon dont le plan de 775 milliards de dollars sera financé. Afin de plonger sous les gros titres de ces derniers jours, nous devons examiner la proposition fiscale globale de Biden annoncée plus tôt cette année.

La campagne Biden décrivait précédemment des réformes fiscales qui cibleraient tous les individus, pas seulement les professionnels de l'immobilier, qui gagnent plus de 400000 dollars par an avec les éléments suivants:

  • Assurer 12,4% d'assurance vieillesse, survivants et invalidité
  • Rétablissement du taux d'imposition supérieur de 37% à 39,6%
  • Imposition des gains à long terme et des dividendes qualifiés au taux d'imposition ordinaire, et non à 20% forfaitaire
  • Limiter les déductions détaillées pour les personnes à revenu élevé
  • Élimination progressive des déductions admissibles sur le revenu d'entreprise (article 199A)

Ces changements, en particulier l'augmentation des impôts sur les plus-values ​​à long terme, auront un impact considérable sur la communauté des investisseurs immobiliers. Alors que les grands investisseurs immobiliers exonérés d'impôt tels que les fonds de pension hausseront les épaules face à ce changement, les investisseurs immobiliers à but lucratif en sont venus à compter sur cet avantage fiscal pour produire des rendements qui ont gonflé les valeurs immobilières, contribuant ainsi à générer des bénéfices pour tous les biens immobiliers. investisseurs immobiliers.

Les politiques fiscales à long terme sur les plus-values ​​auront de vastes implications, les investisseurs en actions traditionnelles voyant également une augmentation de leurs impôts. Selon taxfoundation.org, des impôts plus élevés sur les personnes à hauts revenus, y compris cet impôt sur les gains en capital, devraient permettre de lever 1,2 billion de dollars sur 10 ans, et pourraient payer la facture estimée à 775 milliards de dollars qui accompagne le plan «économie bienveillante». .

Les plats à emporter

En résumé, le plan fiscal décrit par la campagne Biden en avril aura un impact significatif sur les investisseurs immobiliers et non immobiliers. Les modifications apportées aux règles de change 1031 auront un impact sur les petits investisseurs, mais pas sur la communauté des investisseurs institutionnels au sens large. Cependant, les modifications apportées aux règles sur les gains en capital réduiront les rendements après impôt pour un large éventail d'investisseurs immobiliers, ce qui se traduirait par une diminution des évaluations des actifs détenus à long terme comme l'immobilier.

L'impact combiné de ces changements réduirait vraisemblablement la rotation des propriétés, qui est un moteur de rénovation et de croissance économique grâce à la création d'emplois dans le secteur de la construction et à la consommation de matériaux de construction. Lorsque les propriétaires ne sont pas incités à vendre, les biens immobiliers deviennent périmés et un moteur de réinvestissement communautaire est retiré de la table.

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