Les impayés hypothécaires de la Federal Housing Administration ont atteint un niveau record de quatre décennies, selon les données publiées lundi, signe que les acheteurs de maisons défavorisés sont clairement en difficulté dans une économie touchée par la pandémie.
La part des impayés hypothécaires de la FHA a atteint près de 16% au deuxième trimestre, le niveau le plus élevé depuis 1979, comme le rapporte la Mortgage Bankers Association. Le taux de défaillance des prêts classiques, en comparaison, est de 6,7%. La Federal Housing Administration se concentre sur une voie abordable vers l'accession à la propriété; Les titulaires de prêts hypothécaires FHA ont tendance à être des acheteurs d'une première maison, des minorités et des Américains à faible revenu. Les prêts hypothécaires FHA permettent des acomptes plus faibles et une souscription moins prudente en termes de santé du crédit.
La détérioration de la capacité des propriétaires à effectuer des paiements a été aussi rapide que la destruction du marché de l'emploi. La durée du chômage est une source d'inquiétude quant à un frein supplémentaire à toute reprise attendue, car un rebond robuste dépend du fait que l'économie ne subira pas de dommages structurels. La Réserve fédérale définit le chômage de longue durée comme étant sans emploi pendant plus de 26 semaines, un autre jalon que certains Américains au chômage approchent à grands pas.
Alors que le logement dans son ensemble a résisté et a même dépassé les attentes fondées sur une politique gouvernementale accommodante, le succès continu du marché dépend de l’action de Washington sur un autre plan de relance. Les États les plus durement touchés par le chômage et avec une forte proportion de leurs économies concentrées sur les secteurs des loisirs et de l'hôtellerie arrivent, sans surprise, en tête de liste de ceux qui souffrent des taux de délinquance FHA les plus élevés: le New Jersey mène à 20%, devant Nevada, New York, Floride et Hawaï.
Sur le plan positif, il y a quelques doublures en argent: ceux qui ont des hypothèques FHA qui peuvent présenter des difficultés liées à la pandémie peuvent retarder les paiements pendant un an sans pénalité et sont protégés contre la forclusion par le programme d'abstention fédéral. Quelque 7,3% des emprunteurs sont maintenant à un stade de la délinquance, y compris ceux du programme fédéral d'abstention – environ le double de 3,6% l'an dernier, selon les données de Corelogic. La mesure des «délinquants graves» a légèrement augmenté pour s'établir à 1,5%, ce qui signifie que la plupart des emprunteurs ne sont pas encore en retard de 90 jours et plus. Sans un soutien gouvernemental supplémentaire, les économistes conviennent que le taux augmentera rapidement. Mais cette récession est différente de la Grande Récession – les prêteurs ont été plus disciplinés ce cycle et la demande de logements dépasse l'offre, comme en témoigne le marché du logement encore chaud.
