Le logement représente le plus grand actif détenu par la plupart des ménages et est un moyen majeur d’accumulation de richesse, en particulier pour la classe moyenne. Pourtant, on ne comprend guère comment les ménages perçoivent le logement comme un investissement par rapport aux actifs financiers, en partie à cause de leurs différences au-delà du compromis habituel entre le risque et le rendement. Le logement offre aux ménages une source de levier accessible et un dispositif d’engagement d’épargne par le biais d’un plan d’amortissement. Pour une résidence occupée par son propriétaire, il offre également de la stabilité et des couvertures contre la hausse des coûts de logement. En revanche, le logement est beaucoup moins liquide que les actifs financiers et il demande également plus de temps à gérer. Dans cet article, nous utilisons les données de notre enquête sur le logement SCE qui vient de paraître pour répondre à plusieurs questions sur la façon dont les ménages perçoivent ce choix: les ménages considèrent-ils le logement comme un bon choix d’investissement par rapport aux actifs financiers, tels que les actions? Existe-t-il des différences transversales dans les préférences pour le logement en tant qu’investissement? Quels sont les facteurs que les ménages prennent en compte lorsqu’ils font un choix d’investissement entre le logement et les actifs financiers?
Explorer les données d’enquête
Nous étudions ces questions à l’aide d’une nouvelle enquête sur les préférences des ménages pour le logement en tant qu’investissement par rapport à l’investissement en bourse, et les justifications de leurs choix. Dans notre enquête, les personnes interrogées sont invitées à informer un couple au début de la trentaine de leur code postal, après avoir reçu un cadeau de la taille d’un acompte, que ce soit pour investir dans le logement ou sur le marché boursier américain. La question est formulée de deux manières, l’une demande si le jeune couple devrait acheter une résidence principale ou investir en bourse, et une seconde suppose que le couple a déjà une résidence principale et demande s’il devrait envisager d’acheter un bien locatif ou d’investir dans stocks. Chaque répondant reçoit au hasard l’un des deux cadrages. Après avoir fait part de leurs recommandations, les répondants sont invités à sélectionner les raisons de leurs réponses à partir d’un menu de raisons comprenant, par exemple, des actions ayant des rendements plus élevés, des logements avec une volatilité plus faible, un dispositif d’engagement pour l’épargne, ou ils peuvent fournir leurs propres raisons. Ces questions d’enquête ont été lancées en février 2020 (largement avant l’épidémie de COVID-19 aux États-Unis), en octobre 2020 et en février 2021. Nous rapportons les résultats suivants:
Les ménages considèrent le logement comme un bon investissement
Le graphique ci-dessous montre les parts des recommandations des ménages au fil du temps. On voit qu’en général, les ménages considèrent le logement comme un bon investissement par rapport à la bourse. Lorsqu’on leur a demandé de choisir entre investir dans un immeuble locatif ou dans l’ensemble du marché boursier, plus de 50% des ménages ont recommandé un logement dans les trois administrations de l’enquête. Dans la résidence principale par rapport à la structure boursière, la préférence pour le logement est encore plus forte, plus de 90% des répondants à l’enquête choisissant le logement. Une tendance intéressante est que la préférence pour le logement a chuté en octobre 2020 et est revenue au niveau d’avant COVID en février 2021. En utilisant les raisons citées pour ces choix, nous avons constaté que ce déplacement du logement en octobre 2020 n’était pas motivé par une baisse les attentes de prix à la maison, mais reflète d’autres raisons. Par exemple, les investisseurs étaient plus préoccupés par le risque de logements locatifs vacants. Pour l’achat d’une résidence principale, les répondants à notre enquête accordent moins de valeur à la stabilité fournie par une maison occupée par son propriétaire après l’épidémie de COVID-19, potentiellement en raison de préoccupations concernant les paiements hypothécaires ou le raccourcissement de l’occupation prévue pour rester dans la maison actuelle.
Différences transversales dans la perception du logement comme un investissement
Nous examinons ensuite les variations transversales importantes des opinions des ménages sur le logement en tant qu’investissement. Le sexe et l’éducation sont deux prédicteurs forts des recommandations d’investissement. Pour cette analyse, nous nous concentrons sur le logement locatif par rapport à l’encadrement des stocks. Le graphique suivant montre que les femmes et les diplômés non collégiaux ont une préférence plus forte pour le logement que les autres. Pour l’écart entre les sexes, une partie de l’explication est que les hommes de notre échantillon prennent plus de risques que les femmes et sont plus disposés à investir en bourse, où les rendements sont perçus comme plus volatils. En ce qui concerne l’écart de scolarité, les diplômés du collégial ont tendance à s’attendre à des rendements plus élevés sur le marché boursier que sur le logement et citent «le temps de gérer un immeuble locatif» comme une des raisons de choisir le marché boursier. Nous notons également que ces écarts entre les sexes et l’éducation ont été considérablement réduits dans l’enquête d’octobre 2020, car les femmes et les diplômés non collégiaux se sont temporairement éloignés du logement. Dans les travaux futurs, nous avons l’intention d’étudier les facteurs à l’origine des écarts entre les sexes et l’éducation en matière de préférence pour le logement, et pourquoi ils ont été temporairement réduits pendant l’épidémie de COVID-19.
Raisons de choisir un logement
En ce qui concerne les raisons citées par les répondants à l’enquête pour choisir un logement, le graphique suivant montre le pourcentage de répondants sélectionnant chaque raison pour recommander une résidence principale plutôt que d’investir dans le marché boursier. Les répondants peuvent sélectionner plusieurs raisons. Nous pouvons voir qu’il y a une part raisonnable de répondants qui choisissent chacune des raisons. «Milieu de vie souhaité et offre de la stabilité» et «Prix des logements moins volatils» sont parmi les plus couramment sélectionnés. Par rapport aux réponses de 2020, en 2021, plus de répondants au sondage ont choisi des prix des logements plus élevés et une volatilité plus faible, et moins de répondants ont choisi l’une des autres raisons, y compris par exemple, les économies sur le loyer, la stabilité, le blocage des coûts de logement et le calendrier d’amortissement comme un dispositif d’engagement pour l’épargne.
Conclusion
Le logement est une classe d’actifs importante pour les ménages de la classe moyenne. À l’aide d’une nouvelle enquête menée avant et pendant l’épidémie de COVID-19, nous montrons que les investisseurs considèrent le logement – à la fois les propriétés locatives et les résidences principales – comme un bon investissement par rapport au marché boursier global. Il existe d’importantes variations dans les préférences en matière de logement, les femmes et les diplômés non collégiaux étant plus susceptibles de recommander un logement. Par rapport à avant l’épidémie de COVID-19, davantage de ménages citent désormais des rendements plus élevés et une volatilité plus faible comme raisons d’acheter une résidence principale.
Andrew Haughwout est vice-président principal du groupe de recherche et de statistique de la Federal Reserve Bank of New York.
Haoyang Liu est économiste au sein du groupe de recherche et de statistique de la Banque.
Dean Parker est analyste de recherche principal au sein du groupe de recherche et de statistique de la Banque.
Xiaohan Zhang est professeur adjoint à la California State University-Los Angeles.
Comment citer cet article:
Andrew Haughwout, Haoyang Liu, Dean Parker et Xiaohan Zhang, «Les gens considèrent-ils le logement comme un bon investissement et pourquoi?», Federal Reserve Bank of New York Économie de Liberty Street, 5 avril 2021, https://libertystreeteconomics.newyorkfed.org/2021/04/do-people-view-housing-as-a-good-investment-and-why.html.
Lecture connexe
Enquête sur le logement de la SCE
Cartographie des changements de prix des maisons – visualisation des données
Avertissement
Les opinions exprimées dans ce billet sont celles des auteurs et ne reflètent pas nécessairement la position de la Federal Reserve Bank of New York ou du Federal Reserve System. Toutes erreurs ou omissions sont à la charge des auteurs.
