Le rôle des prêts hypothécaires à risque dans le boom immobilier américain des années 2000 est vivement débattu dans la littérature universitaire. Un dominant
le récit attribue la croissance sans précédent des prix des maisons au milieu des années 2000 à une expansion des prêts hypothécaires aux emprunteurs à risque. Cet article, basé sur notre récent document de travail, «Méchants ou boucs émissaires? The Role of Subprime Borrowers in Driving the U.S. Housing Boom », présente des preuves qui ne sont pas conformes à la sagesse conventionnelle. En particulier, nous montrons que le boom immobilier et le boom des subprimes se sont produits à différents endroits.
Où étaient les booms des subprimes et du logement?
L'exposition ci-dessous fournit une illustration directe de notre principale conclusion. Le panneau du haut montre la croissance des prix des logements au niveau des comtés américains entre 2002 et 2006. Le panneau du bas montre la croissance de la part des prêts hypothécaires de premier rang aux emprunteurs à risque au cours de la même période. Le contraste entre les deux panneaux est saisissant. La croissance des prix des logements a été la plus rapide dans la partie ouest du pays, en Floride et dans le Corridor Nord-Est, tandis que la croissance la plus rapide de la part des prêts à l'achat dans les subprimes s'est produite dans des régions comme le Midwest et l'Ohio River Valley. En termes simples, le boom immobilier et le boom des subprimes se sont produits à différents endroits.
L'analyse de régression multivariée présentée dans le document confirme la corrélation négative entre la croissance des prix des logements et l'augmentation de la part des prêts hypothécaires à l'achat de logements au niveau du comté au cours de cette période. Cette corrélation négative se révèle également robuste à différentes spécifications de régression, périodes, indices de prix des logements et seuils de score de crédit pour définir les emprunteurs à risque.
Qu'est-ce qui explique la corrélation négative?
Nos résultats vont à l'encontre du récit traditionnel du boom immobilier des années 2000: à savoir que la croissance des achats de logements à risque a conduit à la croissance des prix des logements. Une explication potentielle de la corrélation négative est la causalité inverse. En d'autres termes, une appréciation élevée du prix des logements peut avoir rendu les biens de plus en plus inabordables pour les emprunteurs à risque, ce qui a entraîné un effet de «tarification». Nous présentons des preuves dans notre article que la croissance des prix des logements au niveau du comté a eu un effet causal négatif et économiquement significatif sur la croissance de la part des prêts hypothécaires à l'achat de subprimes au niveau du comté entre 2002 et 2006. De plus, en utilisant la Federal Reserve Bank of New York
Panel sur le crédit à la consommation, nous constatons qu'une croissance plus élevée des prix des logements a réduit la probabilité relative qu'un particulier à risque de devenir propriétaire d'une maison. Ensemble, ces résultats sont compatibles avec un effet de tarification.
Les prêts hypothécaires à risque étaient-ils plus susceptibles d'être frauduleux?
Si la croissance des prêts hypothécaires à risque n'a pas été le principal moteur de la flambée des prix des logements aux États-Unis dans les années 2000, elle a peut-être encore joué un rôle indirect en facilitant les activités liées à la flambée. La littérature s'est concentrée sur deux de ces activités:
spéculation des investisseurs immobiliers; et
fraude hypothécaire
sous forme d'inflation d'évaluation et de fausses déclarations de revenu ou d'occupation. Pour cet article, nous nous concentrerons sur nos conclusions relatives à l'inflation de l'évaluation. Les résultats liés à d'autres activités de prêt et de spéculation frauduleuses figurent dans le document.
Nous identifions les évaluations comme gonflées si la différence entre la valeur estimée et la valeur estimée à l'origine du modèle d'évaluation automatisé (AVM) propriétaire de Lewtan (ABSNet) est au moins 20% supérieure à la moyenne de ces deux estimations de valeur. Le graphique suivant représente la part des prêts hypothécaires à la propriété titrisés par des particuliers que nous identifions comme ayant des évaluations gonflées pour les zones en plein essor et non-boom, en distinguant celles des emprunteurs principaux et des emprunteurs à risque. (Les comtés du boom sont définis comme ceux dont la croissance des prix des logements dépasse 20% entre 2002 et 2006.)
Il y a deux points importants à retenir. Premièrement, dans les régions en plein essor, une fraction beaucoup plus faible des prêts à l'achat domiciliaire caractérisée par l'inflation des évaluations a été accordée aux emprunteurs à risque supérieur aux emprunteurs principaux. Deuxièmement, l'incidence de l'inflation des évaluations dans les prêts hypothécaires à l'achat ne semble pas augmenter avec le temps – pour les subprimes ou les emprunteurs principaux – dans les deux types de comté. Pour les comtés en plein essor, la part globale reste stable au fil du temps, tandis que dans les zones sans boom, la part diminue jusqu'à la fin de 2004 avant de remonter légèrement.
Dans le graphique suivant, nous délimitons séparément les parts d'achat des prêts hypothécaires avec des évaluations gonflées par les emprunteurs principaux et les subprimes. Dans les zones d'expansion et de non-expansion, les parts des évaluations gonflées pour les prêts d'achat de primes et de subprimes suivent de très près. Cette constatation suggère que les évaluations exagérées n'étaient pas trop concentrées dans les prêts à l'achat de maisons aux emprunteurs à risque.
Conclusion
Nos résultats vont à l'encontre de la vision dominante du boom immobilier américain au cours de la première décennie de ce siècle. Plus précisément, nous révélons que la croissance des prix des logements au cours de cette période a été corrélée négativement avec la croissance des prêts à l'achat de maisons aux emprunteurs à risque. Nous fournissons en outre des éléments probants compatibles avec le fait que les emprunteurs de subprimes sont hors de prix sur des marchés en rapide appréciation. Nous montrons également que les activités apparemment frauduleuses n'étaient pas trop concentrées parmi les emprunteurs à risque. Notre analyse contribue à
«Nouveau récit»
Cette appréciation rapide du prix des logements aux États-Unis au cours des années 2000 a été principalement due aux principaux emprunteurs. Par conséquent, les prescriptions politiques visant à limiter l'accès au crédit pour les emprunteurs marginaux peuvent être insuffisantes en elles-mêmes pour empêcher un futur boom immobilier.
James Conklin est professeur adjoint d'immobilier à l'Université de Géorgie.
W. Scott Frame est vice-président du département de recherche de la Federal Reserve Bank de Dallas.
Kristopher Gerardi est économiste financier et conseiller au département de recherche de la Federal Reserve Bank d'Atlanta.
Haoyang Liu est économiste au Groupe de recherche et de statistiques de la Federal Reserve Bank de New York.
Comment citer ce post:
James Conklin, W. Scott Frame, Kristopher Gerardi et Haoyang Liu, «Did Subprime Borrowers Drive the Housing Boom?», Federal Reserve Bank of New York Liberty Street Economics, 26 février 2020, https://libertystreeteconomics.newyorkfed.org /2020/02/did-subprime-borrowers-drive-the-housing-boom.html.
Avertissement
Les opinions exprimées dans ce billet sont celles des auteurs et ne reflètent pas nécessairement la position de la Federal Reserve Bank de New York ou du Federal Reserve System. Toute erreur ou omission relève de la responsabilité des auteurs.
