Les décideurs politiques peuvent-ils inverser la baisse inégale des taux d'accession à la propriété aux États-Unis d'âge moyen?

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Le logement est souvent une source importante d'accumulation de richesse pour les familles à revenu faible ou moyen.

Aperçu

L'accession à la propriété aux États-Unis a longtemps fonctionné comme un égaliseur de richesse, permettant aux familles de la classe moyenne de créer de la richesse tout en payant leurs frais de logement. Comme les maisons se sont généralement appréciées à des taux supérieurs à l'inflation, le logement est souvent une source importante d'accumulation de richesse pour les familles à revenu faible ou moyen, qui ne sont généralement pas investies dans des actions ou d'autres investissements financiers. En fait, pour la classe moyenne (définie ici comme le quintile moyen selon le revenu), la valeur nette du logement représente en moyenne 42% de toute la richesse détenue par la famille moyenne.

La capacité des familles de la classe moyenne à bâtir une valeur nette grâce à l'accession à la propriété a historiquement permis à ces familles de suivre quelque peu le rythme de la valeur croissante des investissements financiers détenus par ceux qui se situent au sommet de la répartition des revenus. Les familles de la classe moyenne accèdent généralement à la propriété à la suite d'événements clés du cycle de vie tels que se marier et avoir des enfants. Et à mesure qu'ils remboursent leurs hypothèques et que leur maison prend de la valeur, ils accumulent régulièrement le patrimoine immobilier dont ils auront besoin pour subvenir à leurs besoins à la retraite.

Mais ce pilier de la création de richesse pour la classe moyenne est menacé. La grande récession de 2007–2009 et la longue et tiède reprise qui a suivi ont interrompu la progression standard du cycle de vie de l'accession à la propriété selon l'âge pour les jeunes générations. Le résultat est que les taux actuels d'accession à la propriété sont maintenant inférieurs à ce qu'ils étaient pour les générations plus âgées à des âges comparables.

En outre, le patrimoine immobilier total aux États-Unis continue d'être déprimé par rapport à la période précédant la Grande Récession. La publication de la semaine dernière de l'enquête 2019 sur les finances des consommateurs de la Réserve fédérale montre que le patrimoine immobilier corrigé de l'inflation a diminué de 13% entre 2007 et 2019.

Dans cette note d'information, nous nous concentrons sur les familles dont les chefs de famille sont d'âge moyen. Ces familles ont subi une baisse persistante de l'accession à la propriété au moment où elles se préparent à la retraite, alors que posséder une maison constitue une importante source de sécurité financière. Ces familles sont à risque et les décideurs devraient agir pour rendre l'accession à la propriété plus accessible à eux et à tous les Américains. La restructuration des prêts hypothécaires pour tenir compte des chocs macroéconomiques et la modification des incitations fiscales à la propriété sont deux moyens de s'attaquer au problème.

Pourquoi se concentrer sur les familles dont les chefs de famille sont d'âge moyen?

Les récits économiques se concentrent souvent sur la baisse de l'accession à la propriété pour les plus jeunes générations entrant sur le marché du travail. En effet, l'achat d'une maison est considéré comme une étape fondamentale vers la sécurité financière. La baisse de l'accession à la propriété chez les jeunes âges est préoccupante, et des forces économiques telles que la réduction des perspectives de revenus et l'augmentation du fardeau de la dette étudiante peuvent limiter l'accession à la propriété pour la génération Y.

Pourtant, une partie de la baisse à long terme de l'accession à la propriété chez les familles les plus jeunes est le résultat d'un accès tardif à la propriété en raison de facteurs démographiques tels que la baisse des taux de nuptialité et la diminution du nombre d'enfants. En effet, les données de l'EFC 2019 montrent une légère hausse de l'accession à la propriété chez les jeunes familles entre 2016 et 2019 – définie ici pour inclure les moins de 45 ans – qui serait cohérente avec le report plutôt que l'abandon complet de l'accession à la propriété. Pourtant, les taux d'accession à la propriété des jeunes demeurent inférieurs aux niveaux de 2007.

La légère amélioration de l'accession à la propriété des jeunes entre 2016 et 2019 ne s'étend pas à la tranche d'âge moyen. La baisse de l'accession à la propriété chez les familles d'âge moyen (45 à 64 ans) depuis la Grande Récession a été relativement plus importante et plus persistante. En 2007, 79% des familles américaines du groupe d'âge moyen étaient propriétaires de leur logement et en 2019, cette fraction n'était que de 72%. (Voir la figure 1.)

Figure 1

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Les conséquences de ce changement radical de l'accession à la propriété pour les familles d'âge moyen sont graves. Au moment où ces familles approchent de la retraite et devraient s'y préparer activement, beaucoup ont perdu leur actif financier le plus important ou se retrouvent dans l'impossibilité d'investir dans une maison pour la première fois. Le résultat: les modèles typiques d'accumulation de richesse sur le cycle de vie ne jouent plus en leur faveur.

La baisse globale de l'accession à la propriété parmi le groupe d'âge moyen est de 7 points de pourcentage depuis avant la Grande Récession, ce qui signifie que près d'une famille sur 10 qui aurait possédé sa maison en partant à la retraite avant la Grande Récession est désormais susceptible de prendre sa retraite en tant que locataire. . Ces familles devront désormais s'inquiéter des coûts de logement locatif en plus des autres coûts de subsistance lorsqu'elles prendront leur retraite et que leur revenu diminuera – et sans avoir recours à la valeur nette de leur logement.

Inégalités dans l'accession à la propriété des personnes d'âge moyen

La publication des données SCF 2019 de la Fed permet également de mieux comprendre quelles familles du groupe d'âge moyen ont connu une baisse de l'accession à la propriété depuis la Grande Récession. Sans surprise, la baisse est la plus prononcée pour les familles noires et hispaniques et pour les familles à faible revenu. En revanche, les 10 pour cent des familles d'âge moyen les plus riches, classées par revenu, ont connu une augmentation de l'accession à la propriété entre 2007 et 2019 (voir la figure 2.)

Figure 2

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L'accession à la propriété parmi les familles noires d'âge moyen a diminué de 14 points de pourcentage entre 2007 et 2019, tandis que les familles hispaniques d'âge moyen ont connu une baisse alarmante de 12 points de pourcentage. Il y a eu une baisse chez les familles blanches d'âge moyen non hispaniques également, mais il s'agissait d'une baisse beaucoup plus modeste de 4 points de pourcentage et par rapport à une base de 2007 beaucoup plus large. En 2019, près de 80% des familles blanches non hispaniques d'âge moyen étaient propriétaires de leur logement, tandis que les valeurs correspondantes pour les familles noires et hispaniques d'âge moyen n'étaient que de 50% et 60%, respectivement.

Les différences de revenu brossent également un tableau des taux d'accession à la propriété austères et inégaux. Les 50% de familles les plus pauvres en termes de revenu ont connu une baisse de 11 points de pourcentage de l'accession à la propriété entre 2007 et 2019, tandis que celles des 40% suivants en termes de revenu ont connu une baisse plus modeste de 4 points de pourcentage. Les 10% de familles les plus riches en termes de revenu ont enregistré une augmentation de l'accession à la propriété de 2 points de pourcentage entre 2007 et 2019.

En net, l'écart d'accès à la propriété entre les 10% et les 50% les plus pauvres des familles en termes de revenu est passé de 29 points de pourcentage en 2007 à 42 points de pourcentage en 2019. 97% des familles d'âge moyen des 10% les plus riches en termes de revenu possédaient leur domicile en 2019, alors que seulement 55% des familles d'âge moyen de la moitié inférieure de la répartition des revenus étaient propriétaires.

L'écart croissant de l'accession à la propriété sous-estime la gravité du problème. C'est parce que le montant de la valeur nette que les familles ont dans leurs maisons a également diminué. Dans l'ensemble, la valeur nette du logement est en baisse de 11%, et cette baisse est inéquitablement répartie, tout comme la baisse de l'accession à la propriété. Les familles blanches ont connu une baisse de la valeur nette de leur logement d'environ 10%, tandis que les familles noires ont subi une chute vertigineuse de 35% et les familles hispaniques de 29%, par rapport à avant la crise du logement en 2007.

Comme pour l'accession à la propriété, le seul endroit de l'échelle des revenus où les familles construisent leur valeur nette est dans les 10 pour cent des familles les plus riches en termes de revenu, où la valeur nette est en hausse de 13 pour cent. Dans les 50% des familles les plus pauvres en termes de revenu, l'équité est en baisse de 24%. (Voir le tableau 1.)

Tableau 1

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Ces baisses signifient que les familles vulnérables sont moins en mesure de retirer la valeur nette de leurs maisons pour se prémunir contre les temps difficiles. Compte tenu de l'état déplorable de l'épargne-retraite aux États-Unis parmi les familles à revenu faible ou moyen, la baisse de la valeur nette du logement est un autre coup de pied dans les dents pour de nombreuses familles.

Prescriptions politiques

Ces tendances désastreuses de l'accession à la propriété pour les familles d'âge moyen sont à la fois frappantes et inquiétantes. L'accumulation de richesse par l'accession à la propriété ne se fait pas du jour au lendemain. L'appréciation du logement et le remboursement de l'hypothèque sont un processus lent et régulier, et le marché du logement connaît généralement des hauts et des bas en cours de route. Alors que nous envisageons les perspectives de changements dans la politique d'accession à la propriété aux États-Unis, il est important de se pencher sur les problèmes systématiques qui nous amènent à ce point et de résoudre ces problèmes directement.

Historiquement, la politique américaine axée sur l'accession à la propriété permettait des déductions fiscales pour les intérêts hypothécaires. Les avantages de ces politiques sont très biaisés en faveur des familles à revenu élevé, et il n’est pas certain qu’elles aient même un impact plus général sur les taux d’accession à la propriété.

Malgré les récentes modifications législatives apportées à la déduction des intérêts hypothécaires, l'avantage fiscal de la déductibilité des intérêts hypothécaires a coûté aux contribuables américains 36,9 milliards de dollars au cours de l'exercice 2020 se terminant le 30 septembre 2020. Ce chiffre est tout juste 10 milliards de moins que ce que l'administration a demandé pour financer l'ensemble de le Département américain du logement et du développement urbain pour l'exercice 2021.

Comment les ressources gouvernementales pourraient-elles être mieux réparties pour remédier aux inégalités en matière d'accession à la propriété? Une possibilité consiste à élargir directement l'offre de logements abordables et à aider les personnes actuellement privées d'accès à la propriété afin qu'elles puissent commencer à investir leurs loyers dans leur propre accumulation de richesse. Une telle politique pourrait s'accompagner d'une réorientation d'autres formes d'aide au logement vers la propriété de logements plutôt que vers la location. Une solution pourrait consister à réaffecter les bons de la section 8 du ministère du Logement et du Développement urbain, qui fournissent une aide au loyer aux ménages à faible revenu.

Cependant, dans une perspective encore plus large, il est peut-être temps de reconnaître que les prêts hypothécaires principalement utilisés dans le financement du logement aux États-Unis – et explicitement promus par le gouvernement fédéral – font courir un risque excessif aux familles qui sont propriétaires de leur logement. La question n'est pas de savoir si les familles à faible revenu et défavorisées ont les ressources en temps normal pour payer les frais de logement mensuels – la plupart de ces familles paient ces frais, simplement sous forme de loyer. La question est de savoir ce qu'il advient de leur capacité à payer un logement lorsqu'ils subissent un choc macroéconomique important.

Il est bien connu que les chocs macroéconomiques tels que la Grande Récession de 2007–2009 et la récession actuelle du coronavirus entraînent des pertes d'emplois et de revenus disproportionnées parmi les familles à faible revenu et non blanches. La volatilité plus élevée des revenus auxquels ces familles sont confrontées fait qu'il leur est plus difficile de se qualifier pour un prêt hypothécaire, en particulier selon les normes plus strictes en place depuis la Grande Récession. Et même si une famille parvient à devenir propriétaire avant le prochain choc macroéconomique, elle est plus susceptible de prendre du retard sur les paiements et de perdre son logement lors du prochain choc.

Cette dynamique de renforcement d'une plus grande vulnérabilité aux chocs macroéconomiques menant à une baisse de l'accession à la propriété et à l'accumulation de richesse devrait être le point de départ de nouvelles politiques visant à remédier aux inégalités croissantes en matière d'accession à la propriété parmi les familles d'âge moyen. L'environnement réglementaire américain actuel se concentre sur la question de savoir si une famille peut s'attendre à avoir le flux de revenus régulier nécessaire pour suivre les paiements hypothécaires en cas de nouveau choc macroéconomique. Mais cette approche est à rebours.

Au lieu de cela, les décideurs devraient développer de nouvelles approches pour gérer les risques liés à l'emploi et au revenu afin que les propriétaires potentiels parmi les familles qui font actuellement face à des obstacles à l'accession à la propriété puissent acheter une maison en toute sécurité. Les décideurs devraient permettre aux plus vulnérables de devenir propriétaires plutôt que d'accepter simplement des risques d'emploi et de revenu inégaux et de l'utiliser pour justifier des exigences hypothécaires strictes.

Reconnaître que les chocs macroéconomiques sont plus susceptibles de nuire financièrement aux familles – en particulier à celles historiquement exclues de l'accession à la propriété – devrait être la base de nouvelles politiques qui abordent directement la dynamique de l'emploi régulier et de l'accumulation de richesse. Les politiques peuvent et doivent lier les obligations de paiement hypothécaire aux chocs macroéconomiques, afin que les banques et les futurs propriétaires puissent conclure des contrats hypothécaires en toute confiance, sachant que les conditions de ces contrats sont explicitement liées aux réalités économiques.

La loi CARES adoptée en mars 2020 offrait la possibilité de renoncer aux propriétaires qui vivent des difficultés économiques liées à une pandémie, mais de nombreuses familles sont encore inutilement délinquantes. Cela souligne la nécessité de relier automatiquement la politique gouvernementale à la réalité macroéconomique, et l'aide aux propriétaires est un ajout important à la liste des stabilisateurs automatiques qui devraient être en place pour éviter que les chocs économiques ne s'aggravent.

Bien que la situation financière globale des propriétaires soit moins périlleuse qu'avant la crise financière, une partie de cette amélioration est due au fait que les familles confrontées aux finances les plus incertaines ont été exclues de l'accession à la propriété. Malgré cela, de nombreuses familles continuent de courir le risque de perdre leur logement et il reste encore beaucoup à faire, par exemple en rationalisant le refinancement et en accordant une aide immédiate au paiement.

Mais il est encore plus important de mettre en œuvre des changements de politique axés sur le groupe des futurs propriétaires d'âge moyen – les 7% supplémentaires de familles d'âge moyen qui auraient possédé une maison en 2007 mais louent en 2019. La réalité macroéconomique signifie que les acheteurs et prêteurs potentiels peuvent conclure des contrats hypothécaires en toute confiance, et les décideurs peuvent se concentrer sur l'augmentation des taux d'accession à la propriété sans créer de risques ingérables.

Ne pas améliorer la politique d'accession à la propriété signifie accepter que de nombreuses familles d'âge moyen continueront d'être exclues du marché du logement à mesure qu'elles se rapprochent de plus en plus de la retraite. À moins que les décideurs n'agissent rapidement, l'économie américaine peut s'attendre à beaucoup plus de retraités en difficulté dans les années et les décennies à venir.

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