L'école est finie pour l'été (ou pour toujours?)

On dirait que nous vivons une version alternative de la chanson d’Alice Cooper. Alors que la pandémie du COVID-19 a eu un impact significatif dans les secteurs de l'immobilier, le logement étudiant, autrefois un phare de stabilité, est désormais vulnérable alors que les universités repensent leurs plans pour l'année scolaire.

Le secteur du logement étudiant, autrefois un phare de stabilité, est désormais remis en question alors que les collèges repensent leurs plans.

Les universités ont réagi rapidement à la pandémie en mars avec l'annulation généralisée des cours en personne et la fermeture de plus de 80% des résidences universitaires sur le campus.

Pour les investisseurs, tout cela a été un choc brutal. Après tout, le logement étudiant a longtemps été considéré comme résistant à la récession et était un chouchou de la scène des investissements alternatifs.

Les joueurs en détresse font leur mouvement

Avec la pandémie en toile de fond, le nombre de fonds de dette en difficulté cherchant à lever des capitaux a atteint un record, avec 60 fonds sur le marché représentant un total de 72 milliards de dollars de capitaux ciblés, selon Preqin. Cela survient alors que les capitaux ciblant l'immobilier ont atteint un record de 103 milliards de dollars en 2019, bien que le paysage de la collecte de fonds s'adoucisse alors que le nombre de fonds est tombé à 235, le moins en sept ans, selon Preqin.

Les fonds en difficulté parient sur une augmentation du stress et des défauts sur le marché, le capital cible de cette année dans cette stratégie doublant les objectifs de 2019, comme l'a rapporté Preqin.

Ajoutant plus de carburant à l'incendie en détresse, Preqin rapporte qu'il y a 68 milliards de dollars de poudre sèche jusqu'en juin avec des fonds alignés pour tirer parti des industries les plus touchées par la pandémie.

Retard des transactions

Les investisseurs ont appuyé sur «pause» car ils adoptent une approche prudente au cours de l'environnement. Attendez-vous à continuer à voir un décalage global dans les activités de transaction pendant un certain temps, car la tarification reste difficile.

Les investisseurs ont appuyé sur «pause» alors qu'ils adoptent une approche prudente dans l'environnement du coronavirus.

Au fur et à mesure que les évaluations ont tournoyé, il y a moins de façons de faire des comparaisons qui aident à définir les attentes entre les acheteurs qui pensent mériter des remises importantes et les vendeurs qui considèrent le coronavirus comme un inconvénient temporaire. La difficulté d'attribution de la valeur n'est aggravée que par l'incapacité de visualiser physiquement une propriété ou de projeter avec précision les paiements futurs de loyer.

Les REITS publics, y compris les communautés américaines de campus, ont tiré leurs prévisions de bénéfices, invoquant l'incertitude quant à la durée pendant laquelle les commandes d'abris sur place se poursuivront.

«Nous ne sommes pas en mesure de prédire l'ampleur totale de la pandémie et son effet sur nos résultats d'exploitation pour le reste de 2020», a déclaré Daniel Perry, directeur financier de la société, lors d'un appel aux résultats le 21 avril. l'année universitaire 2019-2020 a entraîné des remboursements de loyer et des impayés, et le crédit-bail pour 2020-2021 est incomplet dans l'incertitude concernant le retour des étudiants sur le campus.

La bonne nouvelle est que cette récession ne ressemble en rien à la dernière; comme il s'agit d'un événement purement dû à une pandémie, les investisseurs disposent d'un capital suffisant en marge en attendant l'ouverture des marchés des transactions. Cette disponibilité doit garantir que le marché maintient sa liquidité et que les prix ne s'effondrent pas.

Location pour l'année scolaire

Le logement étudiant s'est bien comporté par rapport aux autres classes d'actifs pendant la pandémie, mais il est toujours confronté à des vents contraires avec la location pour l'année scolaire 2020-2021. En termes de recouvrement, les mois d’avril et de mai n’ont pas semblé trop décalés par rapport aux taux historiques – l’industrie a collecté 93,9% des loyers en avril et 93,4% des loyers en mai.

Si la plupart des collèges maintiennent le cap et retournent sur le campus à l'automne comme prévu, l'industrie pourrait voir les niveaux de location se rapprocher de la moyenne historique. Les universités, après tout, font face à des pressions pour capturer les frais de scolarité et sont incitées à rouvrir avec des cours en personne.

La location du mois prochain sera vitale pour l'activité des opérateurs de logements étudiants. À mesure que les écoles clarifient leurs plans, les élèves louent des lits pour l'automne. Jennifer Cassidy de Campus Living a déclaré qu'au cours du premier mois de la pandémie, l'industrie ne signait que 50% des baux qu'elle avait obtenus à la même période l'année dernière.

Lorsque les écoles ont commencé à annoncer un retour à l'automne, l'activité de location a grimpé à 80% de l'activité au même moment que l'année précédente – un signe encourageant pour l'industrie. Pour rattraper cette activité de location perdue au printemps, les exploitants de logements étudiants ont travaillé d'arrache-pied pour capturer la location d'été.

Une autre raison de la résilience du secteur du logement étudiant? L'aide financière en fonction des besoins augmente en période de difficultés financières et peut aider à la location de logements pour étudiants.

Jusqu'à présent, les principaux acteurs du secteur affirment que même le COVID-19 n'a pas eu d'impact significatif sur les principes fondamentaux de la tarification des logements étudiants. Le pouvoir de fixation des prix, associé à une nouvelle offre attendue plus lente compte tenu de la récession, sera un vent arrière positif net pour le logement étudiant.

Un parc immobilier désuet

Un avantage de l'option de logement hors campus suivant COVID-19 est que la plupart des nouvelles propriétés sont modernisées et configurées pour des normes de sécurité accrues, les salles de bains, les salons et les cuisines complètes étant les plus souhaitables.

Cette disposition de style appartement permet aux étudiants de contrôler et de désinfecter leur environnement. À l'inverse, la plupart des dortoirs sur le campus sont âgés et consistent en des résidences construites dans les années 1950 et 1960, conçues pour les baby-boomers avec des salles de bains communes et des espaces partagés.

Il existe une possibilité supplémentaire pour les investisseurs dans les logements étudiants de s'associer aux universités pour moderniser le parc résidentiel vieillissant et le remplacer par des communautés de vie et d'apprentissage spécialement conçues.

Des entreprises comme American Campus Communities notent également que les logements pour étudiants construits à cet effet qui sont accessibles à pied aux salles de classe avec des équipements modernes exigent une prime de prix et sont très demandés.

Pour ramener les étudiants, ou pas

Même si les étudiants ont bien l'intention d'être sur le campus cet automne, des pics de cas de COVID-19 dans tout le pays pourraient entraîner des annulations de location et une réduction du taux d'occupation pour l'année scolaire 2020-2021.

L’avenir de l’enseignement supérieur comprendra une certaine forme de fourniture de contenu électronique.

Dans certains cas, les propriétés couvrent leurs paris en concluant des baux-cadres avec des universités acceptant d'héberger des étudiants au cas où les cas de coronavirus augmenteraient et que les étudiants devraient être mis en quarantaine.

Dans le pire des cas, les universités renverraient les étudiants chez eux comme elles l'ont fait en mars et passeraient à un enseignement complet en ligne. En fait, plusieurs campus de premier plan, alarmés par la hausse des cas de coronavirus, ont récemment annoncé un renversement de leur décision de rouvrir les campus à l'automne.

Mais la décision de rouvrir reste en évolution. La Chronique de l'enseignement supérieur rapporte que sur 1235 collèges suivis, la majorité, soit 52%, ont annoncé des cours en personne, 11% prévoient un enseignement en ligne et les 37% restants envisagent un hybride ou sont indécis.

Il devient de plus en plus clair que l’avenir de l’enseignement supérieur comprend une certaine forme de fourniture de contenu électronique et que les établissements qui se sont concentrés sur l’investissement dans la technologie et l’apprentissage en ligne gagneront à être les premiers à commercialiser et à résoudre les problèmes.

Pourtant, les étudiants ont clairement indiqué qu'ils voulaient être sur le campus, que leurs cours soient en personne ou en ligne.

Conséquences inattendues

Lorsque les étudiants n’ont pas besoin d’être physiquement à un endroit pour suivre un cours, pourquoi ne pas bénéficier du meilleur apprentissage disponible en classe? Le coût supplémentaire de la fourniture de l'e-learning est minime pour un établissement et il y aura donc une fuite vers la qualité. Pourquoi suivre un cours dans un collège régional plus petit alors que vous pourriez être accrédité par Harvard?

Il y a eu un mouvement de démocratisation de l'enseignement supérieur et la pandémie a accéléré la tendance à long terme. À l’avenir, la part de marché est de plus en plus importante et il y aura très probablement une consolidation supplémentaire car les petites institutions ne traverseront pas le cycle actuel. Les gouvernements des États et locaux sont à court d'argent compte tenu de la pandémie, de sorte que même les institutions publiques peuvent ne pas être à l'abri.

Le supérieur est-il mort?

Certains peuvent prétendre que nous ne reviendrons jamais à une réalité où une expérience universitaire de quatre ans reste la norme acceptée. Les investisseurs dans le secteur du logement étudiant continuent de parier que les avantages d'une éducation en personne ne peuvent être facilement reproduits en ligne. Des études montrent même que les formations principalement en ligne ont une probabilité accrue d'abandon scolaire.

Les étudiants perdent également les avantages du mentorat en personne des instructeurs, du tutorat, des expériences pratiques en laboratoire et des projets de groupe. Et cela ne tient pas compte de la perte de croissance personnelle et d’expériences de vie qui dépassent la salle de classe sur le campus.

Une étude de la Brookings Institution montre que les diplômés de quatre ans ont été moins touchés par les retombées financières du COVID-19, l'écart du taux de chômage entre diplômés et non diplômés augmentant de 210 points de base à 970 points de base entre décembre 2019 et décembre. 2020.

Les plats à emporter

Pour les investisseurs dans le logement étudiant, le coronavirus a bouleversé ce que l'on pensait autrefois être un secteur immunisé contre les aléas du cycle d'expansion et de récession économique. Mais à mesure que les universités s’adaptent, la demande de logements modernisés qui répondent aux besoins des étudiants d’aujourd’hui continuera d’évoluer.

Pour plus d'informations sur la façon dont le coronavirus affecte les entreprises de taille moyenne, veuillez visiter le Centre de ressources RSM Coronavirus.

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