La brique et le mortier sont-ils morts? Cette fois, nous parlons des immeubles de bureaux.

Alors que le bilan humain de la pandémie de coronavirus augmente, les entreprises ont limité les déplacements professionnels non essentiels et ont dit aux employés de travailler à domicile. L'effet sur les villes a été profond et troublant, avec un paysage urbain caractérisé par des immeubles de bureaux vides, des rues tranquilles et des magasins fermés.

Les entreprises du marché intermédiaire ont montré qu'elles pouvaient passer d'un environnement traditionnel en brique et mortier à un environnement virtuel.

Maintenant, comme de nombreuses entreprises du marché intermédiaire ont montré qu'elles peuvent passer d'un environnement traditionnel en brique et mortier à un environnement virtuel, les locataires d'immeubles de bureaux et les propriétaires repensent le besoin de bureaux à l'avenir – et les coûts fixes associés qu'ils apporter.

Le problème

La pandémie a servi de bêta, en quelque sorte, pour tester les capacités des réseaux informatiques à gérer une large population de travail à domicile pour les entreprises à travers le pays.

Une augmentation significative du nombre d'employés travaillant à distance en peu de temps a provoqué un moment «ah-ha» pour de nombreux travailleurs qui ont réduit leur temps de trajet, ont été tout aussi productifs à la maison et ont passé plus de temps avec leur famille.

La vraie question est la suivante: s'agira-t-il d'un changement de préférences à plus long terme pour les effectifs mobiles à plus grande échelle? La réponse pourrait avoir un impact profond sur la demande de bureaux et d'autres biens immobiliers.

Ce que nous savons

Dans une enquête auprès des dirigeants de l’indice du marché intermédiaire propriétaire de RSM pour le deuxième trimestre, les dirigeants de tous les secteurs ont déclaré qu’au moins certains employés qui avaient été contraints de travailler à distance n’auraient pas de raison de retourner au bureau une fois la pandémie apaisée. De plus, dans chaque segment, au moins 10% n'étaient pas sûrs de l'avenir de leur bureau.

Les résultats étaient basés sur une enquête aléatoire réalisée auprès du 41 avril au 23 avril auprès de 416 cadres supérieurs, y compris des répondants des secteurs de la fabrication, de la vente au détail, de la technologie et des technologies financières.

Bien que le plein impact du coronavirus sur le secteur des bureaux reste à voir, nous savons que l'activité de location et le volume de transactions dans le secteur ont chuté du côté de la demande.

Les décideurs reportent des décisions d'investissement importantes comme conclure un bail à long terme qui devient un coût fixe pour une entreprise confrontée à tant d'incertitude.

Les décideurs reportent les décisions d'investissement importantes comme la conclusion d'un bail à long terme.

Du côté de l'offre, les données de CoStar montrent qu'à travers les États-Unis, il y a environ 160 millions de pieds carrés de bureaux en construction, avec la plupart des concentrations dans des centres technologiques tels que Austin, San Jose, San Francisco et Seattle.

Ce pipeline représente environ 2% du stock de bureaux à l'échelle nationale. Même avant le coronavirus, de nouveaux projets mis en ligne ralentissaient le taux d'absorption des bureaux à l'échelle nationale, et la croissance des loyers avait ainsi ralenti. Maintenant, avec la propagation du COVID-19, ces tendances s'accélèrent.

Les vents contraires auxquels fait face le secteur des bureaux s'ajoutent à la densification continue, une tendance qui ne s'inversera probablement pas, car davantage d'employés sont en mesure de travailler à distance, et à des changements démographiques à mesure que les baby-boomers vieillissent de la main-d'œuvre avec la population beaucoup plus petite de la génération Y et de la génération Z. au travail.

La nouvelle rétrogradation potentielle dans le secteur des bureaux, stimulée par le coronavirus, entraînera une incertitude globale dans le secteur, ce qui pourrait interrompre les décisions de location importantes des entreprises jusqu'à ce que la certitude remplace la panique sur le marché.

L'avenir

Même dans un avenir où les bureaux seront plus petits, la puissance de calcul nécessaire à une main-d'œuvre mobile entièrement fonctionnelle entraînera une augmentation de la demande de centres de données. Ces centres devront prendre en charge des technologies telles que les téléconférences et les conférences Web, ainsi que les capacités de travail à domicile activées par le cloud computing.

Un autre jeu pour l'immobilier? Des investissements axés sur l'infrastructure, des tours de télécommunications et une infrastructure sans fil, qui devraient bénéficier du passage du travail dans des espaces de bureaux en brique et de mortier à des emplacements éloignés. Les investisseurs ayant une exposition significative au coworking dans leurs portefeuilles peuvent être affectés par une baisse des locations à court terme car les entreprises à la recherche d'espace flexible peuvent renoncer à un espace commun centré au milieu d'une épidémie.

Le cas pour le bureau

Beaucoup de choses qui semblent inconcevables pendant une crise sont adoucies avec le temps. Nos souvenirs collectifs sont assez courts. Prenons, par exemple, les attentats du 11 septembre – il fut un temps où beaucoup reculaient à l'idée de prendre des bureaux dans les étages supérieurs des gratte-ciel. Près de 20 ans plus tard, l'immobilier de bureaux le plus cher du monde avant le coronavirus continuait d'être dans des villes densément peuplées, dans des gratte-ciel.

Au minimum, les propriétaires et les locataires doivent évaluer comment ils gèrent les flux de personnes et le traçage dans leurs bâtiments. Ce suivi au niveau de la base va être impératif pour rassurer les locataires que des précautions sont prises pour limiter l'exposition, et s'il y a exposition, il y a suffisamment de traçabilité pour pouvoir avertir toutes les personnes exposées.

La capacité de fournir un système qui est efficace et sécurisé, et qui respecte les protocoles de confidentialité sera un défi pour chaque entreprise et propriétaire essayant de retourner au travail. Pourtant, alors qu'il y aura presque certainement un changement dans ce à quoi ressemblera la «prochaine normale» dans les immeubles de bureaux, les gens ont un désir inné de se rencontrer et de se rassembler en tant que communauté. C'est ainsi que bon nombre des meilleures entreprises ont construit leur culture et attiré et conservé les meilleurs talents.

À emporter

Ce qui est certain, c'est que les baux fixes à long terme peuvent appartenir au passé, car les entreprises confrontées à de plus grandes incertitudes recherchent une flexibilité accrue. Après tout, qui peut planifier une pandémie? Attendez-vous à voir des baux plus courts et des conditions plus créatives.

Lisez l'intégralité du rapport MMBI T2 du deuxième trimestre et visitez le centre de ressources Coronavirus de RSM.

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