Inégalité dans les taux d'accession à la propriété aux États-Unis selon la race et l'ethnicité -Liberty Street Economics

LSE_Inégalité dans les taux d'accession à la propriété aux États-Unis par race et appartenance ethnique

L'accession à la propriété a toujours été un moyen important pour les Américains d'accumuler de la richesse – en fait, à plus de 15 billions de dollars, la valeur nette du logement représente 16% de la richesse totale des ménages américains. Par conséquent, le cycle d'accession à la propriété aux États-Unis a déclenché d'importantes fluctuations de la valeur nette des Américains au cours des vingt-cinq dernières années. Cependant, la nature de ces fluctuations a considérablement varié selon la race et l'origine ethnique, différents groupes démographiques traçant des trajectoires distinctes à travers le boom du logement, la crise des saisies et la reprise qui a suivi. Ici, nous examinons la dynamique qui sous-tend ces divergences et explorons quelques explications potentielles.

Un rapide coup d'œil à l'Enquête sur les finances des consommateurs de 2016 met en évidence les principales tendances et disparités dans l'accession à la propriété aux États-Unis. Pour le ménage américain propriétaire médian, la valeur nette du logement est son atout le plus important. Cela est particulièrement vrai pour les ménages noirs et hispaniques: bien qu'ils aient des taux de propriété et une valeur nette inférieurs à ceux des ménages blancs dans l'ensemble, parmi les ménages propriétaires de leur résidence principale, la valeur nette du logement représente une plus grande partie de leur valeur nette que pour les ménages blancs. qui possèdent leur résidence principale.

La richesse du logement a bien sûr fluctué avec le cycle du logement. À l'échelle nationale, le taux d'accession à la propriété a oscillé autour de 64,3% entre 1965 et 1994. Mais à partir de 1994, l'accession à la propriété a commencé à augmenter régulièrement, atteignant un sommet à 69,2% en 2004. Le taux a ensuite décliné pendant la Grande Récession et au-delà, pour finalement revenir à un peu plus de moyenne à long terme en 2016. L'augmentation de l'accession à la propriété pendant le boom est attribuable à une forte augmentation des acheteurs d'une première maison. Et le déclin de l'accession à la propriété pendant la récession a été principalement provoqué par une vague de saisies, car nombre de ces nouveaux propriétaires sont revenus à la location ou «ont doublé», ce qui a réduit le nombre total de ménages.

Cette image devient cependant plus complexe lorsque nous divisons les taux d'accession à la propriété par race / origine ethnique, comme le montre le graphique ci-dessous. Premièrement, l'accession à la propriété a toujours été beaucoup plus élevée chez les ménages blancs, qui avaient un taux d'accession à la propriété de 73,1% au deuxième trimestre de 2019, contre 46,6% pour les ménages hispaniques et 40,6% pour les ménages noirs. (Notez que dans cet ensemble de données particulier, la race et l'ethnicité sont définies par celle du chef de ménage.) Ces écarts ont été étudiés de manière approfondie par les chercheurs et les journalistes; les différences de revenus et de richesse, ainsi que le racisme institutionnel légal (en particulier sous la forme de redlining), ont contribué à ces divisions.

Mais même si d'importants écarts persistent dans les niveaux d'accession à la propriété, les tendances en matière d'accession à la propriété ont récemment divergé. Alors que les taux d'accession à la propriété pour les Blancs et les Hispaniques reflétaient à peu près la tendance nationale, le taux d'accession à la propriété pour les Noirs a connu une baisse beaucoup plus forte et plus longue depuis 2004, tombant à un creux historique de 40,6% au deuxième trimestre de 2019 avant de remonter ces derniers trimestres.

En conséquence, l'écart entre l'accession à la propriété blanche et noire s'est creusé. Après être resté relativement stable à un niveau déjà élevé de 27% entre 1994 et 2007, l'écart s'est élargi à 29% entre 2008 et 2017 et a atteint une moyenne de 31% depuis 2018. En revanche, l'écart entre les ménages hispaniques et les ménages blancs, bien qu'encore important, a diminué légèrement contracté au cours de cette période.

Inégalité dans les taux d'accession à la propriété aux États-Unis selon la race et l'origine ethnique

Pour explorer ces lacunes plus en profondeur, nous nous tournons vers le Consumer Credit Panel (CCP) de la Fed de New York, qui est basé sur les données du rapport de crédit d'Equifax, pour documenter l'expérience des individus lorsqu'ils entrent et sortent d'une propriété. Nous n'observons pas la race ou l'ethnicité dans le PCC. Par conséquent, nous appliquerons le même cadre que celui que nous avons utilisé dans notre récent article sur les «Disparités raciales dans les résultats des prêts aux étudiants», qui utilise le code postal de chaque emprunteur pour dériver un indicateur de la race (basé sur les estimations de population du Bureau du recensement). Dans l'analyse qui suit, les zones blanches, noires et hispaniques sont définies en fonction de la race / origine ethnique majoritaire des résidents de chaque code postal. (Les codes postaux dans lesquels aucun groupe ne constitue la majorité des résidents sont exclus.)

Dans le graphique ci-dessous, nous examinons les taux de verrouillage par zone. Nous voyons que la crise de forclusion a affecté de manière disproportionnée les codes postaux où les résidents noirs ou hispaniques forment une majorité. La très forte augmentation du taux de saisie dans les régions hispaniques pendant la crise reflète, en partie, la concentration de codes postaux majoritaires hispaniques dans des États comme la Californie et la Floride, des endroits qui ont été plus gravement touchés par le cycle de boom économique. Il est également à noter que les taux de verrouillage dans la plupart des zones noires sont restés supérieurs à ceux des autres zones, bien que les taux de verrouillage soient globalement faibles par rapport aux normes historiques. Ainsi, les résidents de la majorité des codes postaux noirs sont plus susceptibles de quitter la propriété par la forclusion, même maintenant.

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Nous constatons une tendance similaire pour les entrants sur le marché du logement, représentée par la part des nouveaux emprunteurs dans les achats. Dans les zones majoritairement noires, le taux d'entrée dans l'accession à la propriété (nouveaux détenteurs d'hypothèques) était assez élevé pendant les années de boom, puis a connu une forte baisse et est resté, jusqu'à récemment, inférieur à celui des zones majoritairement blanches et majoritairement hispaniques.

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Que se passe-t-il? Quelques explications potentielles

1. Normes de souscription

En examinant à nouveau le PCC, nous constatons que le resserrement des normes de souscription après la récession a probablement eu des impacts différentiels sur différents groupes. La ligne noire en pointillés dans le graphique ci-dessous montre le 10e centile des cotes de crédit des prêts hypothécaires nouvellement émis, que nous pourrions interpréter de manière approximative comme la cote de crédit minimale nécessaire pour obtenir une hypothèque au cours d'un trimestre donné. Les normes de souscription se sont sensiblement resserrées en 2006-11, lorsque le score minimum pour obtenir une hypothèque a approché 675. Ce seuil a légèrement baissé au cours des dernières années, mais oscille toujours autour de 650: il est plus difficile pour tout le monde d'obtenir une hypothèque maintenant qu'il ne le fait était au début des années 2000.

Les lignes continues dans le graphique ci-dessous qui montrent le score de crédit moyen par type de communauté au fil du temps. Le score de crédit moyen dans les zones à majorité noire (ligne rouge) est de 638, contre 716 dans les zones à majorité blanche (ligne bleue) et 679 dans les zones à majorité hispanique (ligne grise). Les cotes de crédit ont tendance à être en corrélation avec le revenu (car un emploi stable et un revenu facilitent le respect du fardeau du service de la dette), mais le revenu n'explique pas entièrement ces écarts. Le resserrement des normes de prêt hypothécaire a eu le plus de mordant dans la plupart des codes postaux noirs, où le score de crédit moyen est inférieur au seuil approximatif pour garantir une hypothèque.

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2. Expériences sur le marché du travail

Une autre explication potentielle provient des différences dans les résultats sur le marché du travail. C'est un monde complètement différent au milieu de la pandémie, mais avant 2020, les taux de chômage étaient proches des creux historiques pour tous les groupes. Mais les périodes de chômage pendant la Grande Récession peuvent avoir eu des effets persistants sur l’épargne et la stabilité financière des ménages. Ces effets persistants peuvent avoir été particulièrement aigus pour les travailleurs noirs, qui ont connu des taux de chômage plus élevés pendant la récession et, par conséquent, ont tendance à avoir des périodes de chômage plus longues. La durée moyenne du chômage était plus de deux semaines plus longue pour les travailleurs noirs que pour les travailleurs blancs, au troisième trimestre de 2019.

Enfin, la croissance des salaires a suivi des trajectoires très différentes selon les groupes. Les salaires moyens des travailleurs blancs sont nettement plus élevés que ceux des travailleurs noirs et hispaniques. Mais les tendances salariales diffèrent d'un groupe à l'autre depuis la fin de 2007, le précédent pic salarial. Les travailleurs hispaniques ont connu la plus forte croissance des salaires réels, avec une croissance cumulative des salaires réels de 12,6% entre le quatrième trimestre de 2007 et le troisième trimestre de 2019. Les salaires réels des travailleurs blancs ont augmenté de 5,4% au cours de cette période, tandis que les travailleurs noirs ont n'a connu qu'une hausse de 3,3% des salaires réels.

3. Prêts étudiants

Dans notre article de novembre, nous avons exploré les disparités dans les emprunts étudiants par race et origine ethnique. Nous avons constaté que les personnes qui vivent dans des zones avec une proportion plus élevée de résidents noirs sont plus susceptibles d'avoir un prêt étudiant que celles des zones blanches et hispaniques; ces emprunteurs ont également tendance à avoir des soldes de prêts étudiants plus élevés et sont deux fois plus susceptibles de faire défaut sur leurs prêts, avec un taux de défaut de 18%, contre 9% et 14% pour les codes postaux blancs et hispaniques, respectivement. Les prêts étudiants sont associés à des taux de propriété plus faibles chez les jeunes emprunteurs, et ces différentes expériences de prêts étudiants peuvent contribuer aux écarts de propriété entre les régions.

Les taux d'accession à la propriété ont fluctué pour tous les Américains au cours des vingt-cinq dernières années, avec un afflux de nouveaux propriétaires, suivi d'une sortie à grande échelle de l'accession à la propriété en raison de la crise des saisies. De nombreux facteurs contribuent aux fluctuations des écarts de propriété entre les groupes démographiques, disparités qui ont des implications immédiates et à plus long terme. Alors que nous nous attaquons aux retombées économiques de la flambée de COVID-19 dans l'immédiat, les différences dans l'accession à la propriété entraîneront probablement une application inégale de l'allégement économique (la loi CARES prévoit, entre autres mesures, une abstention hypothécaire aux propriétaires); nous explorerons ces disparités dans un prochain article. À long terme, les écarts dans l'accession à la propriété peuvent avoir des répercussions sur l'accumulation de richesse et les inégalités.

Andrew Haughwout Andrew F. Haughwout est vice-président directeur du groupe de recherche et de statistiques de la Banque fédérale de réserve de New York.

Donghoon Lee

Donghoon Lee est officier au sein du Groupe de recherche et de statistiques de la Banque.

Joelle Scally Joelle Scally est stratège principale des données au sein du Groupe Recherche et Statistiques de la Banque.

Wilbert van der Klaauw

Wilbert van der Klaauw est vice-président directeur du Groupe de recherche et de statistiques de la Banque.

Comment citer ce post:

Andrew Haughwout, Donghoon Lee, Joelle Scally et Wilbert van der Klaauw. « Inégalité dans les taux d'accession à la propriété aux États-Unis par race et origine ethnique. » Banque fédérale de réserve de New York Liberty Street Economics, 8 juillet 2020, https://libertystreeteconomics.newyorkfed.org/2020/07/inequality-in-us-homeownership-rates-by-race-and-ethnicity.html.


Avertissement

Les opinions exprimées dans ce billet sont celles des auteurs et ne reflètent pas nécessairement la position de la Federal Reserve Bank de New York ou du Federal Reserve System. Toute erreur ou omission relève de la responsabilité des auteurs.

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