Des communautés exclusives creusent les inégalités dans chaque zone métropolitaine

Les opportunités économiques ne sont pas réparties également entre les endroits. La pandémie de COVID-19 et les récentes manifestations pour la justice raciale ont attiré l'attention sur les écarts criants entre les communautés noires et blanches en matière de santé, d'espérance de vie, de qualité de l'emploi, d'accession à la propriété et de richesse, parmi de nombreuses mesures du bien-être. Un nombre croissant de preuves démontre que le fait que les enfants grandissent a un impact profond sur leurs résultats à vie.

Pendant la majeure partie de l'histoire des États-Unis, les familles noires ont été confrontées à des obstacles explicites quant à leur lieu de résidence, notamment des clauses restrictives, la discrimination raciale dans les prêts hypothécaires et le «pilotage» par des agents immobiliers. De telles formes de discrimination manifeste sont illégales aujourd'hui (bien qu'elles ne soient pas entièrement disparues), remplacées par des barrières plus subtiles: en particulier les lois de zonage qui bloquent la construction d'appartements et d'autres logements à prix modéré. Les disparités persistantes de revenus et de richesse, combinées à un zonage excessivement strict, limitent l’accès des ménages noirs à de nombreuses communautés à fort potentiel. En termes simples, les coûts de logement élevés dans les quartiers exclusifs sont un obstacle majeur à l'intégration raciale et à la mobilité économique.

Recherchez les inégalités dans chaque métro

Une grande partie du débat politique sur l'abordabilité du logement se concentre sur les différences entre les zones métropolitaines. Mais les coûts de logement varient tout autant au sein des zones métropolitaines qu'entre elles. Même dans les zones métropolitaines avec des logements à prix modéré selon les normes nationales, certaines juridictions locales sont effectivement hors de portée des ménages à revenu moyen, en particulier les ménages locataires typiques.

J'explore les modèles d'accessibilité au logement dans les juridictions locales (villes et comtés) dans quatre régions métropolitaines: Dallas, Detroit, Los Angeles et Washington DC. Pour identifier les localités exclusives dans chaque métro, je compare l'abordabilité du logement local – le coût d'une communauté pour les personnes qui y vivent actuellement – avec l'abordabilité régionale, si une communauté est abordable pour les personnes qui vivent dans la plus grande région métropolitaine.

L'analyse repose sur les ratios loyer / revenu, une mesure standard de l'accessibilité financière. Le Département américain du logement et du développement urbain recommande que les ménages ne consacrent pas plus de 30% de leur revenu mensuel aux coûts du logement, un rapport loyer / revenu de 0,3. Pour mesurer l'abordabilité locale, je divise le loyer médian dans chaque juridiction par le revenu médian des ménages dans la même juridiction. L'abordabilité régionale est définie comme le loyer médian dans la juridiction divisé par le revenu médian des ménages pour l'ensemble de la zone métropolitaine.

Dans les régions métropolitaines chères, le loyer représente une part plus importante du revenu mensuel

Un principe fondamental de l'économie urbaine est que les travailleurs sont prêts à déménager dans des villes chères s'ils s'attendent à gagner des salaires plus élevés ou peuvent profiter des équipements spécifiques à un lieu, tels que le beau temps ou les attractions culturelles. Le graphique des ratios mensuels médians des loyers et des revenus locatifs pour les 100 plus grandes régions métropolitaines suggère que la hausse des coûts de logement dans certaines régions du pays n'est pas entièrement compensée par des salaires plus élevés. Les ratios loyer / revenu augmentent généralement à mesure que les loyers médians augmentent, comme le montre la ligne de pente ascendante de la figure 1.

Les métros sur lesquelles je me concentre dans cette analyse sont représentatives de trois grands types de marchés du logement:

  • Dallas TX est typique des régions métropolitaines «expansives» qui ont connu une forte demande de logements, tirée par la croissance de la population et de l'emploi, associée à la construction rapide de nouveaux logements. Les coûts de logement à Dallas sont modérés: le loyer médian d'environ 850 $ est légèrement supérieur à la médiane des 100 plus grands métros, et le ratio des revenus locatifs de 0,16 est égal à la médiane de ces métros.
  • Le métro de Détroit est un exemple des métros «Legacy», principalement dans le Nord-Est et le Midwest, qui ont connu une croissance démographique plus lente que dans l'ensemble des États-Unis, donc une demande moindre de logements supplémentaires. Le loyer médian de Détroit (725 $) et le ratio des revenus de location baissent dans le quartile inférieur des grands métros.
  • Les zones métropolitaines de Los Angeles CA et de Washington DC sont typiques des métros «chers», caractérisés par une forte croissance de la population et des emplois mais une construction de logements neufs limitée, en raison de réglementations d'utilisation des terres trop restrictives. Les loyers médians dans ces métros (1280 $ à Los Angeles et 1450 $ à Washington DC) sont dans le top 10% parmi les plus grands métros. Le ratio des revenus locatifs de LA (0,23) se situe également dans le top 10%, la région métropolitaine de Washington DC est quelque peu aberrante parmi les métros chers, avec un ratio des revenus locatifs (0,18) autour du 75e centile parmi les grands métros. Bien que l'offre de logements soit limitée à Los Angeles et à Washington DC, les deux métros présentent des modèles très différents de gouvernement local. La population de Los Angeles est très fragmentée dans plus de 120 juridictions distinctes, tandis que la région métropolitaine de Washington est relativement consolidée, avec quatre juridictions représentant plus de 60% de la population de la région métropolitaine. Comme le montre l'analyse suivante, les modèles d'accessibilité au logement dans ces deux métros varient considérablement.

Chaque région métropolitaine a des communautés abordables et d'autres moins abordables

L'examen du loyer médian d'une zone métropolitaine entière masque un fait important: les loyers varient autant, voire plus largement, entre les juridictions d'une zone métropolitaine qu'entre différentes zones métropolitaines. La figure 2 montre la répartition des loyers pour les villes et les comtés qui composent chacun des quatre échantillons de métros, en notant la position de la ville centrale principale (bleu foncé), une juridiction à loyer élevé (orange) et une juridiction à loyer modique (lumière bleu) .1 Notez que dans tous les graphiques de cette analyse, les axes vertical et horizontal ne sont pas les mêmes dans les zones métropolitaines.

Bien que les loyers médians varient entre les quatre métros, les répartitions des loyers se chevauchent considérablement. À Dallas, Los Angeles et Washington D.C., le loyer dans la ville principale se rapproche de la médiane de la zone métropolitaine, tandis que la ville de Détroit a un loyer légèrement inférieur à celui de la zone métropolitaine dans son ensemble. Los Angeles a le plus large éventail de loyers parmi ses communautés constituantes, allant d'un peu plus de 900 $ dans la ville de Commerce à 3500 $ à Saint-Marin. Detroit a le loyer médian le plus bas et le plus petit écart: la moitié des juridictions ont des loyers mensuels médians entre 640 $ et 880 $.

Alors que la fourchette supérieure des loyers varie considérablement entre les quatre métros, il y a moins de variation au bas: seules cinq juridictions ont des loyers médians inférieurs à 500 $. Cela correspond à un «plancher» implicite créé par les coûts d'exploitation et d'entretien des logements locatifs, y compris des éléments tels que les versements hypothécaires, les taxes foncières, les assurances et les services publics.

Les communautés à loyer élevé sont assez abordables – pour les personnes qui y vivent déjà

Sans surprise, le loyer occupe une part plus importante du revenu des ménages dans les zones métropolitaines à loyer élevé. Mais la relation est inversée lorsque l'on examine l'abordabilité locale dans trois des quatre zones métropolitaines. Les ratios loyer / revenu sont en moyenne inférieurs dans les juridictions à loyer élevé des métros de Dallas, Détroit et Los Angeles (figure 3). Detroit a la pente descendante la plus raide. Les juridictions à faible loyer comme la ville de Détroit et Hamtramck ont ​​des ratios de revenu de loyer d'environ 0,25, tandis que la banlieue aisée de Bloomfield Hills, avec un loyer médian d'environ 1700 $, a un ratio de revenu de loyer de 0,11. Le même schéma est vrai dans le métro de Dallas: les banlieues chères comme Highland Park ont ​​des ratios de revenu de loyer inférieurs à ceux des juridictions à loyer moyen et faible comme Dallas et Garrett. Le métro de Los Angeles a également une relation négative entre les ratios revenus / loyers, mais avec une pente plus plate. Ces tendances reflètent l'augmentation des revenus des ménages plus aisés et l'inégalité des revenus plus largement. Si vous êtes riche, une maison chère est parfaitement abordable.

Le métro de Washington D.C. a une relation légèrement positive entre les niveaux de loyer et l'abordabilité du logement local. Les ménages dans les juridictions plus chères, y compris le District de Columbia et Arlington, doivent dépenser une part plus importante de leur revenu pour louer la maison médiane que les résidents des juridictions suburbaines moins chères, comme le comté de Rappahannock VA. Cependant, la corrélation positive est relativement faible et statistiquement pas différente de zéro. Contrairement aux trois autres métros, la population du métro de Washington D.C. est plus concentrée dans quelques grands comtés; au sein de ces comtés, il existe un tri substantiel des revenus dans les quartiers à loyer élevé et à loyer modéré.

Les ménages à revenu moyen et faible ne peuvent pas se permettre de vivre dans des communautés exclusives

L'abordabilité locale ne nous raconte pas toute l'histoire: par définition, les personnes vivant actuellement dans des communautés chères peuvent se permettre un logement à ces endroits. L'abordabilité est bien pire pour les ménages locataires, qui gagnent généralement moins que les propriétaires (environ 65% du revenu médian). L'abordabilité régionale offre une mesure d'accessibilité plus utile: quelle part des revenus les ménages typiques de toute la région métropolitaine devraient-ils dépenser pour s'installer dans des communautés à loyer élevé?

La comparaison de l'abordabilité régionale à l'abordabilité locale suggère un degré élevé de tri des revenus dans trois des quatre régions métropolitaines: les résidents à revenu faible et élevé vivent dans des communautés très différentes. La figure 4 montre l'abordabilité régionale (axe vertical) par rapport à l'abordabilité locale (axe horizontal) pour les quatre zones métropolitaines. La ligne à 45 degrés indique où l'accessibilité locale et l'accessibilité régionale sont égales; les juridictions situées au-dessus de la ligne sont plus chères pour les résidents de la région métropolitaine que pour les résidents actuels de la localité. Les juridictions abordables localement mais inabordables sur le plan régional sont principalement des communautés chères habitées par des résidents riches, tandis que les juridictions à faible loyer avec de fortes concentrations de résidents à faible revenu tombent en dessous de la limite de 45 degrés (localement inabordable mais régionalement abordable).

Dans les quatre métros, les juridictions coûteuses (orange) sont au-dessus de la ligne des 45 degrés, mais l'ampleur de l'écart entre l'abordabilité locale et régionale varie considérablement selon le métro. Le loyer médian à Highland Park et Bloomfield Hills équivaut à environ 35% du revenu médian de la région métropolitaine, comparativement à 11% du revenu médian des résidents vivant actuellement dans ces communautés. Un ménage typique du métro de Los Angeles devrait dépenser 65% de ses revenus pour se payer l'appartement médian de Saint-Marin, soit plus du double du seuil recommandé de 30% du HUD. Encore une fois, le métro de Washington D.C.est une valeur aberrante; le rapport loyer / revenu régional d'Arlington n'est que légèrement supérieur au loyer / revenu local, les deux ratios étant bien en dessous de 0,3.

L'abordabilité des loyers est particulièrement aiguë pour les ménages noirs et latinos, dont la majorité loue leur logement et qui ont des revenus inférieurs à ceux des Blancs non hispaniques, reflétant en partie la discrimination persistante sur les marchés du travail. En effet, donc, les loyers très élevés dans les communautés exclusives constituent un obstacle à l'intégration raciale: la plupart des ménages noirs et latinos sont hors de prix sur ces marchés. Dans les quatre régions métropolitaines, les juridictions à loyer élevé ont des parts de population noire et latino-américaine beaucoup plus faibles que la région métropolitaine dans son ensemble.

Des loyers élevés bloquent l'intégration économique et raciale

Que les communautés chères entendent ou non interdire l'accès aux ménages à faible revenu, les coûts de logement élevés constituent un obstacle aussi prohibitif que des formes de discrimination plus manifestes. Tant qu'il y aura des écarts raciaux substantiels dans le revenu et la richesse, les communautés chères seront effectivement interdites à la plupart des ménages noirs et latinos – ainsi qu'aux ménages locataires de toutes races. Si le gouvernement fédéral a l'intention de «favoriser davantage le logement équitable», une étape importante consiste à accroître la disponibilité de logements à prix modique dans ces collectivités à loyer élevé. Les gouvernements des États qui souhaitent encourager la distribution «équitable» de logements abordables devraient également prêter attention à l'abordabilité régionale.

Cette analyse offre également un aperçu des mesures d'abordabilité du logement. Lors du calcul de paramètres tels que les ratios loyer / revenu, les zones géographiques choisies pour le numérateur et le dénominateur importent beaucoup. Les communautés à faible loyer peuvent sembler inabordables si elles abritent de nombreuses familles pauvres, tandis que les communautés chères avec des résidents exclusivement aisés peuvent à tort être considérées comme «abordables». La mesure de l'accessibilité régionale utilisée dans cette analyse peut aider les décideurs à identifier les juridictions locales dont le prix est hors de portée de la plupart des résidents – une première étape nécessaire pour résoudre le problème.

Note méthodologique: Pour la région métropolitaine de Los Angeles, l'analyse utilise des villes et des villages incorporés. Le métro de Washington DC est composé de comtés et de villes indépendantes en Virginie. Pour les métros de Dallas et de Detroit, l'analyse utilise une combinaison de villes, villages et comtés. Pour les comtés où plus de 50% de la population vit dans des parties non constituées du comté, j'utilise le revenu et le loyer médians qui correspondent aux régions du comté non constituées en société et abandonnent les villes constituées en société.

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