Les villes sont des moteurs d’opportunités économiques, mais au niveau du quartier, cette opportunité est souvent inéquitablement répartie. Les fortes disparités entre les quartiers sont devenues une norme tragique dans les villes américaines, comme le montrent les recherches de l’économiste Raj Chetty et sur le terrain dans des endroits tels que Kansas City, Missouri, où le code postal le plus riche de la ville côtoie son plus incarcéré et son meurtre. – frappé un.
Les héritages de la discrimination raciale et du désinvestissement public et privé ont longtemps empêché les résidents de nombreux quartiers urbains centraux d’accéder à des ressources, des services et des opportunités adéquats. Ces dernières années, alors que la demande de quartiers urbains accessibles à pied augmente, les investissements tant recherchés affluent enfin dans ces lieux. Cependant, avec de nouveaux investissements, les résidents existants – principalement des locataires de couleur à faible revenu – sont vulnérables à la hausse des loyers tout en étant exclus de la richesse communautaire qui pourrait être générée par la hausse de la valeur des propriétés. Il manque à ces quartiers un outil essentiel pour préserver l’abordabilité du lieu pour ces locataires.
Une nouvelle approche pour préserver l’accessibilité tout en améliorant les opportunités
Au cours des dernières décennies, des chefs de file des secteurs public, privé et sans but lucratif ont mis à l’essai des solutions prometteuses pour aider les collectivités à faible revenu à accéder à la mobilité économique par le biais de l’accession à la propriété, de programmes de partage de capitaux propres ou de déménager dans des quartiers plus riches. Ceux-ci incluent des modèles comme les fiducies foncières communautaires (CLT), qui préservent l’accession à la propriété abordable pour les résidents, et des programmes de partage de capitaux propres comme le Community Investment Trust (CIT), qui donnent aux particuliers la possibilité d’investir de petites sommes d’argent dans des projets immobiliers communautaires. L’expérience Moving to Opportunity de Raj Chetty, quant à elle, utilise un programme de bons pour relocaliser les résidents dans des quartiers plus riches.
Malgré ces interventions, de nombreux quartiers américains manquent d’outils adéquats pour exploiter les nouveaux investissements dans les quartiers au profit des locataires existants, qui pourraient ne pas vouloir quitter leur quartier en raison du capital social, de l’attachement personnel et de la familiarité.
Grâce à notre travail dans le développement communautaire et aux côtés des dirigeants locaux, notre équipe de Trust Neighbourhoods a établi le modèle Mixed-Income Neighbourhood Trust (MINT) afin de fournir cet outil manquant pour tirer parti des investissements du quartier au profit de la communauté. Développé en 2019, le modèle MINT fournit aux groupes de quartier existants un mécanisme pour ajouter de nouveaux logements et des investissements commerciaux de haute qualité et à revenus mixtes dans leur communauté, tout en préservant les loyers abordables et le contrôle communautaire.
Le modèle de fiducie de quartier à revenu mixte
Le modèle MINT fonctionne comme un véhicule de propriété du quartier pour les communautés à risque de gentrification et de déplacement. Les principales caractéristiques du modèle comprennent:
- Le MINT doit être dirigé et mis en œuvre par un groupe de quartier existant.
- La MINT utilise des capitaux propres et des emprunts financés à l’échelle du quartier, et non à l’échelle du bâtiment, avec des actions avec droit de vote détenues dans une fiducie à but perpétuel, dirigée par des intervenants communautaires ayant la responsabilité explicite de maintenir l’abordabilité.
- La MINT place des unités dans la fiducie en achetant et en rénovant des unités abordables naturelles (propriétés locatives résidentielles abordables mais non subventionnées par un programme fédéral) et en construisant de nouvelles unités intercalaires.
- La majorité des logements locatifs sont stabilisés aux loyers actuels, augmentant uniquement avec l’inflation, et le MINT fixe les taux de location sur une minorité d’unités aux niveaux du marché pour interfinancer l’ensemble du portefeuille et aider à préserver les loyers à l’échelle à perpétuité.
- Les rendements des actions sont répartis entre les bailleurs de fonds et le quartier, devenant ainsi une source à long terme de richesse communautaire.
Ce portefeuille à revenus mixtes permet aux quartiers présentant des risques de déplacement élevés d’exploiter la pression de la croissance dans la possibilité de devenir des quartiers à revenus mixtes avec un fort sentiment de sécurité en place, d’appartenance à long terme et de mobilité économique ascendante.
Leçons du pilote de Kansas City
Trust Neighbourhoods aide à faire évoluer le modèle MINT à travers le pays, en commençant par deux projets pilotes: l’un à Kansas City et l’autre à Tulsa, Okla.
En 2020, nous avons commencé à soutenir la Lykins Neighbourhood Association à Kansas City pour intégrer leur propre MINT. Le quartier Lykins est une ancienne banlieue de tramway près du centre-ville revitalisé qui fait face à des défis économiques et à des craintes de déplacement. Ses résidents gagnent moins que la moyenne de la ville, avec un revenu médian d’environ 26 000 $. Ils sont pour la plupart latinos ou hispaniques, avec une importante population de réfugiés originaires de pays d’Asie du Sud-Est et d’Afrique de l’Est. Un peu plus de la moitié sont des locataires.
En 2018, avec le soutien de la Société de soutien aux initiatives locales (LISC) et d’autres, la Lykins Neighbourhood Association a dirigé un effort de planification communautaire, qui a révélé que les résidents accordent la priorité à la revitalisation économique tout en exprimant simultanément leurs inquiétudes quant au déplacement. Alors que le quartier pouvait s’appuyer sur de nombreux outils existants pour exécuter les priorités des résidents – de la réhabilitation de logements vacants à l’obtention de dons pour un nouveau centre communautaire – il manquait un outil pour préserver l’abordabilité des locataires et des entreprises avant la hausse des valeurs.
Après de premières conversations avec Trust Neighbourhoods, les dirigeants et les résidents du quartier Lykins étaient impatients de tester un pilote MINT. Au printemps 2020, nous les avons aidés à mettre sur pied un groupe de travail résident; finaliser les travaux de souscription et juridiques nécessaires; établir des partenariats pour l’acquisition, la rénovation et la gestion immobilière; et, à la fin de l’automne, obtenir le financement par actions pour commencer à acquérir des propriétés afin de faire de la MINT du quartier une réalité.
Au cours de la dernière année, nous avons tiré de nombreuses leçons de ce projet pilote, notamment:
- Les quartiers ne veulent plus de plans; ils veulent des outils pour commencer immédiatement à exécuter les priorités de la communauté. L’un des principaux avantages du modèle MINT est qu’il peut exécuter les plans stratégiques existants et ne nécessite pas un tout nouveau processus de planification. Dans le cas de Lykins, les chefs de quartier ont pu mettre en œuvre le modèle en utilisant le processus de planification communautaire qu’ils ont lancé en 2018.
- Bien que le modèle soit axé sur des loyers abordables, il peut accomplir des priorités supplémentaires dans le quartier. À Lykins, les résidents ont été stimulés par la possibilité de chasser les propriétaires prédateurs; il y avait un ressentiment profondément ancré envers les SARL hors de l’État qui s’attaquaient aux résidents nés à l’étranger. La MINT ne pouvait pas simplement maintenir les loyers abordables, mais aussi acheter des logements abordables aux mauvais propriétaires et les remplacer par une entité propriétaire responsable.
- Les résidents sont impatients de s’engager avec de nouveaux modèles de création de richesse communautaire. Grâce à notre engagement avec le groupe de travail du quartier, nous avons été impressionnés par la rapidité avec laquelle les résidents comprennent le modèle et vont au-delà de la contribution pour codiriger cet effort – y compris la rédaction des documents juridiques qui régiront la MINT.
- Il est important de protéger les résidents qui souhaitent rester dans leur quartier. Les résidents veulent un loyer abordable, mais ils veulent aussi être proches de l’infrastructure sociale communautaire qui leur offre un sentiment d’appartenance, des écoles où les gens parlent leur langue, des épiceries qui vendent des ingrédients birmans et des réseaux de soutien. Alors que leur quartier commence à offrir de meilleures opportunités économiques et sociales, un MINT veille à ce que les résidents victimes de discrimination de longue date aient une place sûre dans la communauté qu’ils appellent chez eux.
Mise à l’échelle du modèle MINT à travers le pays
Le modèle MINT n’en est qu’à ses débuts, mais les projets pilotes de Kansas City et de Tulsa prennent de l’ampleur, et plus de 50 autres groupes de quartier ont exprimé leur intérêt pour la mise en place de cet outil dans leurs propres communautés. Le but est de valider le modèle grâce à ces pilotes et de le mettre à l’échelle à partir de là.
L’espoir éventuel est que ces lieux puissent devenir des quartiers à revenus mixtes et accessibles à pied à grande échelle, façonnés par les connaissances et les priorités uniques de chaque communauté. Un jour bientôt, ils pourraient être parmi les meilleurs quartiers d’Amérique.
