Dans le secteur immobilier, le premier du mois revêt une certaine importance – après tout, c'est lorsque les loyers sont dus. Mais ce 1er avril est tout à fait différent, venant au milieu de la forte récession économique causée par la pandémie de coronavirus.
À mesure que les revenus chutent, les propriétaires doivent toujours payer leur propre masse salariale et effectuer des paiements sur les services publics, les taxes et les hypothèques.
Selon Bloomberg, les propriétaires se préparent à la perspective très réelle que les 81 milliards de dollars qui leur sont dus en loyers ne suffiront pas, car les locataires de toutes sortes ont du mal à trouver de l'argent. Ajoutant à la pression sur les propriétaires, les gouvernements des États et locaux à travers le pays ont déjà institué des moratoires sur l'expulsion pour protéger les près de 10 millions de personnes qui ont déposé une demande d'assurance-chômage au cours des deux dernières semaines et les millions d'autres sans emploi et incapables de payer le loyer.
Le défi des propriétaires se situe également sur le plan commercial, où plus de 47 000 magasins ont déjà fermé en 2020, selon Bloomberg, reflétant les difficultés des propriétaires de commerces de détail dans un secteur qui était déjà en difficulté.
Pourtant, les propriétaires doivent toujours payer leur propre masse salariale et effectuer des paiements sur les services publics, les taxes et les hypothèques. Cela laisse les propriétaires à la recherche d'options pour survivre.
Bien qu'il n'y ait pas de panacée, il existe quelques mesures simples que les propriétaires peuvent prendre:
- Communiquer. Pour commencer, ces pressions rendent d'autant plus important pour les propriétaires et les locataires d'avoir une communication active et ouverte. La négociation d'abstentions de loyer, de reports ou de nouvelles conditions de location peut être une alternative.
- Cherchez du financement. Il y a ensuite la possibilité d'une aide fédérale. Le 27 mars, le Congrès a approuvé la loi CARES, un plan de relance de 2,2 billions de dollars qui ouvre de nouvelles voies et des avantages potentiels pour les professionnels de l'immobilier.
La source
Source: Bloomberg
Mais les besoins et les réponses de chaque secteur sont différents dans le secteur immobilier, que nous aidons à évaluer:
Hôtellerie et vente au détail
L'industrie hôtelière a été gravement touchée par les interdictions de voyager et les mesures de distanciation sociale. Les catégories luxe et haut de gamme, en particulier, qui dépendent fortement des conférences pour générer des revenus, ont vu leur taux d'occupation chuter à un niveau sans précédent de 15,7% pour la semaine terminée le 21 mars. Des marchés tels que Las Vegas, Orlando et la Nouvelle-Orléans, qui comptent fortement tributaire du tourisme et des conférences, ont été les plus durement touchés.
Bien qu'il y aura très probablement plus de mauvaises nouvelles pour la classe de luxe dans les semaines à venir, des baisses plus prononcées proviendront probablement de l'extrémité inférieure du secteur hôtelier, ne serait-ce que parce que le luxe n'a pas beaucoup plus à faire.
Les propriétaires de commerces de détail sont également confrontés à un trimestre extrêmement difficile car leurs locataires ont été obligés de fermer les portes. De nombreux locataires recherchent déjà un soulagement car ils cherchent à limiter les coûts sans revenus de vente. Alors que les propriétaires devront être accommodants pour les locataires alors que le nombre de magasins de détail deviendra sombre à l'avenir avec moins de locataires pour les remplacer, ils recherchent un allégement de la dette en amont pour éviter l'effondrement de l'industrie.
Locataires résidentiels et commerciaux
Bon nombre de ces locataires, en particulier ceux qui occupent un logement pour la main-d'œuvre, pourraient ne pas être en mesure de payer ce qu'ils doivent ce mois-ci. Outre certaines limitations de revenus et de personnes à charge, chaque adulte possédant un numéro de sécurité sociale recevra un chèque du gouvernement destiné à aider à régler les factures. La vitesse à laquelle les subventions du plan de relance seront débloquées sera essentielle pour endiguer le flot des paiements de location tardifs ou abandonnés.
Co-Star, une firme de recherche en immobilier commercial, estime que les 42,7 millions de ménages locataires aux États-Unis recevront environ 2 000 $ par ménage, soit 85,5 milliards de dollars. Les propriétaires résidentiels espèrent qu'après les frais de nourriture et de soins de santé, une partie de cette subvention pourra aller aux 53 milliards de dollars de loyer dus ce mois-ci.
Source: Bloomberg
Source: Bloomberg
Du côté commercial, de nombreux locataires de bureaux et de commerces ont dû fermer leurs portes suite à la réglementation des abris sur place. De nombreuses options d'allègement sont devenues disponibles dans la CARES Act pour aider à combler le déficit. Les locataires devraient examiner le programme d'aide aux prêts en cas de catastrophe économique, le programme de protection des chèques de paie et la facilité de crédit prévue pour les entreprises de taille moyenne.
Pour les propriétaires
Les propriétaires ont également la possibilité de demander les mêmes prêts introduits par la loi CARES. De plus, les propriétaires d'appartements ont la possibilité de retarder leurs propres versements hypothécaires. Ceux qui ont une hypothèque multifamiliale soutenue par le gouvernement fédéral peuvent demander une abstention pour une période maximale de 90 jours.
L'emprunteur est tenu d'affirmer des difficultés financières, mais n'est pas tenu de justifier la preuve. En échange, le propriétaire multifamilial ne peut pas expulser un locataire uniquement pour non-paiement du loyer et ne peut donner un avis d'expulsion qu'après la période d'abstention de 90 jours.
Avantages fiscaux
Le secteur immobilier bénéficie de nombreux éléments fiscaux spécifiques dans la loi CARES. Le premier concerne le QIP, ou propriété d'amélioration qualifiée. Une erreur communément reconnue de la loi sur les réductions d'impôt et les emplois en 2017 a exigé que ces actifs aient une période de récupération de 39 ans et ne soient pas éligibles à l'amortissement des bonus.
La loi CARES a apporté une correction technique pour permettre à présent d'amortir le PAQ sur 15 ans et d'être éligible à l'amortissement des primes. Les propriétaires immobiliers auront également la possibilité de reporter les pertes d'exploitation nettes sur les déclarations de revenus des sociétés ou d'augmenter l'utilisation des pertes d'entreprises actives via les déclarations de revenus des particuliers.
À emporter
Il n'y a pas de bonne réponse unique pour chaque propriétaire et exploitant immobilier pour survivre à ces pénuries de revenus. Chacun devra évaluer les besoins en fonction du secteur et de la composition des locataires, des emplacements géographiques et de la taille de l'entreprise. Des opportunités sont disponibles pour que l'industrie dans son ensemble soit bien positionnée pour la croissance une fois que l'économie mondiale sera passée de l'autre côté de cette pandémie.
