Ce que suggèrent les tendances de l’emploi avant la pandémie sur l’avenir post-pandémique de la région de la capitale

Alors que les impacts économiques à long terme de la pandémie COVID-19 sont encore incertains, la forte augmentation du travail à distance a soulevé des questions fondamentales sur la géographie des emplois et la demande de logements et d’immobilier commercial.

Si les travailleurs professionnels qui stimulent la demande d’espaces de bureaux haut de gamme continuent de travailler à domicile, cela pourrait avoir de profondes répercussions sur les quartiers d’affaires du centre-ville. Les grappes denses d’emplois de bureau ont traditionnellement attiré des clients pour les entreprises voisines telles que les cafés, les restaurants et les nettoyeurs à sec. Si le travail à distance (ou un modèle hybride) persiste, cela pourrait avoir des effets d’entraînement sur les marchés du travail régionaux et l’immobilier commercial, ainsi que sur la modification de l’endroit où les travailleurs choisissent de vivre.

Dans notre prochain rapport, nous examinons la géographie des emplois dans la région de Washington, DC avant le COVID-19, dans le but de comprendre comment la pandémie pourrait changer l’emploi et l’immobilier commercial dans toute la région. Ci-dessous, nous mettons en évidence quelques-unes de nos principales constatations.

Le centre-ville de Washington, DC avait la plus grande concentration d’emplois avant le COVID-19

Les emplois de la région de la capitale étaient très concentrés à proximité de son quartier central des affaires (CBD), que nous considérons approximativement comme la zone située à moins de 5 kilomètres de la Maison Blanche. Cette zone englobe la majeure partie du centre de Washington, DC et certaines parties proches d’Arlington, en Virginie, y compris Rosslyn et le Pentagone. Le noyau central avait une densité d’emploi de plus de 9 000 emplois par kilomètre carré (figure 1), soit plus de quatre fois la densité des quartiers plus éloignés. Le District abrite 20% des emplois de la région, mais seulement 10% de la main-d’œuvre de la région.

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Le centre-ville de Washington, DC offre des avantages de localisation aux employeurs et aux travailleurs. Le système ferroviaire en étoile de la région a été conçu pour canaliser les navetteurs des zones résidentielles de banlieue vers le CBD. Parce que le centre-ville est à peu près dans le centre géographique de la région, il est raisonnablement accessible de toutes les directions. Les zones riches en emplois attirent encore plus d’emplois, offrant aux nouvelles entreprises un accès aux entreprises, aux clients et aux commodités existants.

Les avantages de la centralisation de l’emploi et de la densité sont contrebalancés par le fait que les loyers des bureaux et des commerces au centre-ville sont plus élevés que dans d’autres parties de la région. De même, les rues, les trottoirs et les transports en commun peuvent devenir encombrés, en particulier pendant les périodes de pointe.

La région de la capitale compte plusieurs grandes grappes d’emplois de banlieue à l’extérieur du centre-ville, qui suivent de près les autoroutes principales. Les plus grands centres d’emploi de banlieue comprennent Tysons Corner et Reston à Fairfax, en Virginie, et le corridor nord-ouest le long de la I-270 dans le comté de Montgomery, dans le Maryland, entre Bethesda et Gaithersburg.

Les cols blancs sont le moteur de l’économie de la région de la capitale

Bien que la région de Washington, DC soit réputée pour être le siège du gouvernement fédéral, le gouvernement n’est pas la plus grande industrie de la région. Au contraire, la plus grande part des travailleurs est employée dans les services professionnels et commerciaux, une catégorie qui comprend le droit, la finance, le conseil et une variété d’autres domaines. (Notamment, cela inclut également les entreprises qui contractent pour des agences gouvernementales.)

La région de la capitale emploie plus de travailleurs à la fois dans les services professionnels et dans le gouvernement que les États-Unis dans leur ensemble (indiqués par les lignes rouges dans la figure 2). Ces industries ont tendance à employer plus de travailleurs diplômés d’université, à payer des salaires relativement élevés et, ce qui est important au cours de la dernière année, peuvent plus facilement être exécutées à distance.

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Toutes les régions de la région n’ont pas une composition d’emplois similaire. La figure 3 montre la composition de l’industrie pour trois grandes grappes d’emplois: Farragut North au centre-ville de Washington, DC; Tysons Corner, Virginie; et Rockville, Md.

Farragut Nord compte à peu près le même nombre de travailleurs dans les deux secteurs dominants de la région (services professionnels et gouvernement), mais aussi un nombre important d’emplois dans les loisirs et l’hôtellerie. La zone comprend de nombreux restaurants, bars, cafés et hôtels, qui servent les employés de bureau, les touristes et les voyageurs d’affaires. Rockville a la combinaison d’industries la plus équilibrée, tandis que Tysons Corner est la plus spécialisée, avec une nette prédominance des services professionnels et très peu d’emplois dans le gouvernement. La composition de l’industrie a des implications sur la demande de biens immobiliers commerciaux, en particulier si le travail à distance se poursuit comme une tendance à plus long terme.

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COVID-19 a décimé les emplois de loisirs et d’hôtellerie

La pandémie COVID-19 a causé des pertes d’emplois dans tous les secteurs de l’économie de la région de la capitale, mais ces pertes n’étaient pas également réparties. L’industrie des loisirs et de l’hôtellerie – qui représentait auparavant environ 10% de l’emploi de la région – a connu les pertes d’emplois les plus importantes, reflétant à la fois les nouvelles réglementations et les préférences des consommateurs. Les agences nationales et locales de santé publique ont imposé des restrictions aux restaurants et aux bars, tandis que les consommateurs averses au risque ont évité de se rassembler dans des espaces intérieurs partagés comme les cinémas.

Au cours des premiers mois de la pandémie, les emplois de loisirs et d’hôtellerie sont tombés à près de la moitié de leur niveau de janvier 2020. À la fin de 2020, les emplois s’étaient quelque peu rétablis, mais étaient toujours bien en deçà des niveaux d’avant la pandémie. Une question clé pour la reprise économique est de savoir quand suffisamment de consommateurs reprendront les réunions en personne – ce qui sera probablement en corrélation avec le déploiement plus généralisé des vaccins et les mises à jour ultérieures des directives de santé publique.

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Les travailleurs à bas salaire vivent plus loin des grappes d’emplois

Les pertes d’emplois pendant la pandémie ont frappé le plus durement les travailleurs à bas salaire, en particulier ceux employés dans des secteurs de services qui ne peuvent pas être exécutés à distance (par exemple, la restauration). Les travailleurs à bas salaire étaient déjà désavantagés sur les marchés du logement parce qu’ils ne peuvent pas concurrencer les ménages à revenu élevé pour obtenir des emplacements souhaitables. Les quartiers proches des grands centres d’emploi et disposant de bons transports en commun ont tendance à avoir des logements plus chers, ce qui pousse de nombreux travailleurs à faible revenu à rechercher des loyers moins chers dans des endroits peu pratiques.

La figure 5 montre que les travailleurs à bas salaire (ceux qui gagnent moins de 3 333 $ par mois) sont plus concentrés dans la partie est du district, dans l’anneau intérieur du comté de Prince George, au Maryland, et dans les banlieues plus éloignées à l’ouest. Les déplacements entre ces zones et les grappes d’emplois denses telles que Farragut North, Tysons Corner et Rockville nécessitent plus de temps et d’argent de la part des travailleurs. Les réductions proposées dans les transports en commun créeront le plus de difficultés pour les travailleurs qui n’ont pas les moyens de posséder une voiture et ceux qui travaillent à des heures irrégulières ou hors pointe, lorsque le service de transport en commun est moins fréquent.

Fig5

Nos habitudes de travail auront une incidence sur l’avenir des villes, des quartiers et des travailleurs

L’année écoulée a apporté une énorme incertitude aux travailleurs, aux entreprises et aux décideurs quant à l’avenir du travail. Les professionnels hautement qualifiés vont-ils se révolter si on leur demande de revenir aux trajets quotidiens et aux horaires rigides? Les employeurs peuvent-ils économiser de l’argent en réduisant leur espace de bureau et les dépenses connexes telles que l’assurance, les services publics et les fournitures? Les gouvernements locaux devraient-ils modifier l’aménagement du territoire pour accueillir des «villes de 15 minutes» qui incorporent plus d’espace commercial dans les zones résidentielles? Les centres-villes tels que nous les connaissons sont-ils terminés? Les gens fuiront-ils complètement les zones urbaines pour plus d’espace dans les zones rurales éloignées – ou les gens ont-ils hâte de reprendre contact face à face?

Bien qu’il soit encore trop tôt pour disposer de beaucoup de données sur les préférences à long terme des gens, nos recherches suggèrent trois domaines à surveiller.

Premièrement, les industries en personne comme les loisirs et l’hôtellerie mettront du temps à se redresser. L’incertitude persistante sur le moment où suffisamment de personnes auront été vaccinées pour atteindre l’immunité collective rend difficile la prédiction du moment où les consommateurs voudront se réengager pleinement dans les activités précédentes. Et certains travailleurs de ce secteur peuvent avoir déménagé, géographiquement ou vers des emplois différents.

Deuxièmement, ne comptez pas encore les centres-villes. La raison fondamentale qui attire les entreprises vers les CDB et les grands sous-centres d’emploi existe toujours: les entreprises et les travailleurs sont plus productifs lorsqu’ils sont proches les uns des autres, en particulier dans les «industries du savoir». Il est difficile d’imaginer que les représentants du Congrès et les lobbyistes choisissent de jouer indéfiniment sur Zoom au lieu de reprendre les déjeuners de pouvoir en personne.

Troisièmement, les institutions et équipements culturels attireront toujours les résidents et les touristes dans la région de la capitale. Même si une part importante des professionnels hautement qualifiés adopte un horaire hybride télétravail / bureau, les gens voudront toujours des endroits pour socialiser et se recréer en dehors de chez eux. Les espaces extérieurs bien entretenus, comme les parcs riverains du district et le sentier du canal C&O, ont été extrêmement populaires pendant la pandémie. Les musées Smithsonian ne quitteront probablement pas le National Mall de sitôt. Les gouvernements locaux qui souhaitent conserver les résidents qui peuvent avoir des possibilités d’emploi plus larges feraient bien de continuer à investir dans des services publics et des équipements de haute qualité qui améliorent la qualité de vie quotidienne.

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