Aujourd’hui, le Center for Microeconomic Data de la Fed de New York a rapporté que les soldes de la dette des ménages ont augmenté de 206 milliards de dollars au quatrième trimestre de 2020, ce qui représente une augmentation de 414 milliards de dollars depuis la fin de 2019. Mais la pandémie de COVID et la récession qui a suivi ont marqué la fin de la la dynamique des emprunts des ménages qui a caractérisé l’expansion depuis la Grande Récession, qui comprenait une forte croissance des prêts automobiles et étudiants, tandis que les soldes des prêts hypothécaires et des cartes de crédit ont augmenté plus lentement. Au fur et à mesure que la pandémie s’est installée, cette dynamique a été modifiée. Un changement en 2020 a été une augmentation plus importante des soldes hypothécaires. Les soldes hypothécaires ont augmenté de 182 milliards de dollars, soit la plus forte hausse trimestrielle depuis 2007, stimulée par des volumes d’origines historiquement élevés. Ici, nous examinons de près la composition des créations de prêts hypothécaires, qui ont approché 1,2 billion de dollars au quatrième trimestre de 2020, le volume le plus élevé en un seul trimestre depuis le début de notre série en 2000. Le Rapport trimestriel sur la dette et le crédit des ménages et cette analyse est basée sur le Consumer Credit Panel de la Fed de New York, lui-même basé sur des données de crédit Equifax anonymisées.
Dans le premier graphique, nous regardons un chiffre directement du Rapport trimestriel: montant total des prêts hypothécaires par tranche de crédit. Ici, le boom des créations est clairement visible – les initiations aux emprunteurs ayant la cote de crédit la plus élevée ont fortement augmenté en 2020. (Nous utilisons le score de risque d’Equifax 3.0). Le volume d’origines au quatrième trimestre de 2020 a tout juste dépassé le sommet précédent, à partir de 2003, lorsqu’une baisse des taux d’intérêt hypothécaires a provoqué un boom du refinancement hypothécaire. Bien que ces deux bosses dans les créations de prêts hypothécaires soient d’une ampleur similaire, la composition est tout à fait différente; 71 pour cent des initiations au quatrième trimestre de 2020 sont allées à des emprunteurs avec des cotes de crédit supérieures à 760, tandis qu’au troisième trimestre de 2003, seulement 31 pour cent de ces nouveaux prêts hypothécaires sont allés aux emprunteurs les plus solvables. Les chercheurs ont conclu que le boom du refi de 2003 avait eu des conséquences à long terme, contribuant à un surendettement des bilans à mesure que les prix des logements chutaient.
Achats ou refis?
Refinancements fais ont tendance à s’adresser à des emprunteurs ayant une cote de crédit plus élevée que les emprunteurs qui achètent des prêts hypothécaires – c’est parce que ceux qui refinancent ont déjà une hypothèque qu’ils remboursent depuis un certain temps et construisent leurs antécédents de crédit. Ainsi, ce volume élevé de créations de prêts hypothécaires à très haut risque suggère que nous sommes au milieu d’un autre boom du refinancement. Et les propriétaires profitent des taux d’intérêt hypothécaires à des niveaux historiquement bas, même en retirant des liquidités avec leurs prêts hypothécaires refinancés. Dans le graphique suivant, nous décomposons les initiations de prêts hypothécaires en achat et refinancement. Le boom de l’origination en 2020 est dû à une confluence d’origines de refinancement élevées et d’origines d’achat élevées – en fait, en termes nominaux, le niveau d’origines d’achat se rapproche de celui observé en 2006. Quant au niveau croissant d’origines d’achat, il est cohérent avec des niveaux élevés de ventes de maisons jumelés à des prix croissants. Dans l’ensemble, les initiations de refinancement en 2020 ont atteint leur plus haut niveau depuis 2003. Bien qu’environ 15 pour cent en dessous du niveau de 2003 en termes de dette globale nominale, quelque 7,2 millions de prêts hypothécaires ont été refinancés en 2020, soit moins de la moitié de 2003 (15 millions! ).
Qui achète? À la recherche des origines d’achat
Bien qu’il soit difficile de comparer le volume des origines d’achat avec les niveaux observés en 2005-06 en raison des différences de prix des maisons, la tendance était incontestablement à la hausse cette année, et à un niveau élevé. Dans le graphique suivant, nous divisons les achats en trois groupes: (1) les acheteurs d’une première maison, ou ceux dont la création marque la première hypothèque sur leur rapport de crédit, en bleu; (2) acheteurs réguliers – personnes qui effectuent un achat qui n’est pas le premier, indiqué en rouge; et (3) les acheteurs et investisseurs de résidence secondaire – ceux qui ont une nouvelle origine avec une ou plusieurs hypothèques de premier rang déjà inscrites sur leur rapport de crédit. Les années de prospérité qui ont précédé la Grande Récession – qui ont également vu un rythme soutenu de créations de prêts hypothécaires, ont eu les trois lignes à des volumes à peu près égaux pendant plusieurs trimestres. Et puis, alors que les prix des logements ont commencé à baisser et que le marché a commencé à s’effondrer, ce sont les primo-accédants qui ont pu entrer à un taux plus élevé – encouragés par les crédits à l’accession à la propriété dans la Loi sur le logement et la reprise économique, ainsi que la baisse des taux d’intérêt et des prix immobiliers. Mais au cours de la lente reprise des créations au cours des huit dernières années, la première fois et les clients réitérés se sont essentiellement suivis, tandis que les achats de résidences secondaires et d’investisseurs ont été à la traîne, ne se redressant que légèrement l’année dernière.
Le millésime 2020 reste de très haute qualité
Comme nous l’avons décrit ci-dessus, la majeure partie des prêts hypothécaires nouvellement créés va aux emprunteurs ayant la cote de crédit la plus élevée. Mais est-ce à cause du volume des initiations de refinancement? Dans le graphique final ci-dessous, nous examinons la cote de crédit médiane des prêts hypothécaires nouvellement créés, par type. Les prêts hypothécaires refinancés sont généralement attribués aux emprunteurs ayant un score plus élevé que les prêts hypothécaires, en raison de leurs antécédents de remboursement établis. Cependant, lorsque nous divisons les acheteurs en acheteurs pour la première fois et en acheteurs réguliers, nous voyons que les cotes de crédit médianes sont assez proches pour les refinanceurs et les acheteurs réguliers, tandis que les acheteurs pour la première fois ont des cotes de crédit inférieures et l’ont toujours fait. La cote de crédit médiane des refinanceurs et des acheteurs réguliers était légèrement inférieure à 800 à la fin de 2020, soit environ 60 points de plus que celle des primo-acheteurs. Si l’on regarde l’historique de la série, les nouvelles hypothèques sont plus avantageuses – même pour les premiers acheteurs, les cotes de crédit médianes ont lentement augmenté depuis 2002-2006, lorsqu’elles se situaient dans les 600 plus hauts.
Cha Ching! Encaisser la valeur nette du logement lorsque les taux ont du sens
Avec la reprise des refinancements en 2020, nous cherchons à voir si les consommateurs encaissent et tirent sur la valeur nette de leur maison. Dans le graphique ci-dessous, nous montrons le volume trimestriel de refinancement de l’encaissement, qui est calculé comme la différence entre les nouveaux prêts hypothécaires des emprunteurs et les prêts hypothécaires remplacés par les refinancements. En gardant à l’esprit que les données que nous présentons ici ne sont pas corrigées de l’inflation, le volume de refinancement des encaissements est encore nettement inférieur à ce qui a été observé entre 2003-06. Cependant, nous constatons une augmentation notable des volumes de refinancement des retraits, qui ont grimpé en flèche au quatrième trimestre de 2020 et ne montrent aucun signe de ralentissement. Les propriétaires ont retiré 188 milliards de dollars de valeur nette du logement au cours de 2020. Une remarque importante cependant – bien qu’il s’agisse d’une forte augmentation, elle est également associée à des montants de retrait moyens inférieurs. Les emprunteurs qui ont refinancé en 2019 ont retiré, en moyenne, 49 000 $ supplémentaires; tandis que les emprunteurs qui ont refinancé en 2020 ont retiré, en moyenne, 27 000 $. Le retrait médian de l’encaissement en 2020 n’était que de 6700 $, ce qui suggère qu’au moins la moitié des refinanceurs n’ont emprunté que suffisamment de fonds supplémentaires pour couvrir les frais de clôture du nouveau prêt hypothécaire. Pourtant, une minorité substantielle de refinanceurs a retiré des liquidités de leur propriété, qu’ils peuvent utiliser pour financer la consommation ou d’autres opportunités d’investissement, y compris des améliorations domiciliaires. Pendant ce temps, les emprunteurs qui n’ont pas choisi de retirer de l’argent supplémentaire ont vu une économie moyenne de 200 $ sur leur paiement hypothécaire mensuel, améliorant ainsi le flux de trésorerie mensuel de leur ménage.
Que rechercher pour l’avenir
Le soutien aux ménages qui ont subi des pertes d’emplois et de revenus a été une caractéristique clé de la loi CARES, tant par les transferts financiers directs aux ménages que par les moratoires sur les prêts hypothécaires et les prêts étudiants garantis par le gouvernement fédéral. Parallèlement, de nombreux ménages profitent des taux d’intérêt hypothécaires historiquement bas, conséquence de la politique monétaire de soutien. Il sera intéressant de voir si les ménages maintiendront ces taux élevés d’achats et de refinancements immobiliers jusqu’en 2021 et plus généralement comment les ménages ajusteront leur bilan en fonction, en partie, de la question de savoir si et pendant combien de temps les abstentions de paiement sur les prêts hypothécaires garantis par le gouvernement fédéral et les étudiants les prêts.
Données graphiques 
Andrew F. Haughwout est vice-président principal du groupe de recherche et de statistique de la Federal Reserve Bank of New York.
Donghoon Lee est officier au sein du groupe de recherche et de statistique de la Federal Reserve Bank of New York.
Joelle Scally est stratège principale des données au sein du groupe Recherche et statistiques de la Banque.
Wilbert van der Klaauw est vice-président principal du groupe de recherche et de statistique de la Banque.
Comment citer cet article:
Andrew F. Haughwout, Donghoon Lee, Joelle Scally et Wilbert van der Klaauw, «Mortgage Rates Decline and (Prime) Households Take Advantage», Federal Reserve Bank of New York Économie de Liberty Street, 17 février 2021, https://libertystreeteconomics.newyorkfed.org/2021/02/mortgage-rates-decline-and-prime-households-take-advantage.html.
Lecture connexe
Le solde de la dette des ménages augmente à la fin de la période de désendettement
Interactif: Rapport sur la dette et le crédit des ménages
CMD: Marché du logement
Avertissement
Les opinions exprimées dans ce billet sont celles de l’auteur et ne reflètent pas nécessairement la position de la Federal Reserve Bank of New York ou du Federal Reserve System. Toute erreur ou omission est de la responsabilité de l’auteur.
