Alors que le bilan humain et économique du coronavirus monte, l'industrie immobilière en Amérique du Nord se demande où elle peut placer ses paris en toute sécurité. L'industrie hôtelière a jusqu'à présent subi le plus gros du coup, mais d'autres secteurs de l'économie observent nerveusement le déroulement des événements.
Hospitalité
Après que l'Organisation mondiale de la santé a mis en garde contre les voyages non essentiels en Chine le 30 janvier, déclarant l'épidémie une urgence de santé publique, la demande de voyages a été perturbée pratiquement du jour au lendemain. Les compagnies d'assurance voyage ne souscrivent pas de risques liés au coronavirus, et les grandes compagnies aériennes ont réduit leur capacité et suspendu leurs liaisons à destination et en provenance de la Chine continentale, en plus de suspendre largement les voyages d'Europe vers les États-Unis. Des hôteliers comme Hyatt, Marriott et IHG ont renoncé aux frais d'annulation en Chine continentale et dans d'autres pays fortement touchés.
La douleur va au-delà des vols annulés et des séjours à l'hôtel. La conférence South by Southwest à Austin, Texas, a été annulée, coûtant à l'économie de la région des centaines de millions de dollars en activité économique.
La Global Business Travel Association estime que le virus pourrait coûter 46,6 milliards de dollars par mois à l'industrie hôtelière.
La Global Business Travel Association estime que le virus pourrait coûter 46,6 milliards de dollars par mois à l'industrie hôtelière, ce qui représente jusqu'à 37% du total des dépenses mondiales prévues pour 2020. Bien qu'il soit trop tôt pour connaître l'impact à long terme de l'épidémie, la perturbation qui a déjà eu lieu ne fait que souligner à quel point le marché chinois est devenu important pour l'industrie mondiale du voyage et de l'hôtellerie, mais il souligne également l'interconnectivité globale de notre économie. Alors que la Chine a subi de plein fouet son impact économique sur les revenus hôteliers par chambre disponible en février et mars, avec une baisse mensuelle atteignant 90%, la majorité de l'impact en Amérique du Nord et dans le reste du monde devrait se faire sentir en mars et avril. et estimé entre 20% et 25%.
Les ressortissants chinois constituent le plus grand marché touristique du monde – un groupe qui continue de croître. La mise en quarantaine d'une population pour empêcher la propagation du virus à l'échelle internationale est peut-être arrivée trop tard, en particulier vers les principales destinations internationales. Selon l'Office national américain du voyage et du tourisme, 3 millions de touristes chinois ont visité les États-Unis en 2018, le troisième plus grand pays après l'Angleterre et le Japon. Bien que ce chiffre ait légèrement diminué l'année dernière dans un contexte de tensions géopolitiques, il a plus que quadruplé depuis 2009.
Des sociétés hôtelières comme China Lodging Group et Marriott se concentrent sur le marché chinois en pleine croissance. D'ici 2021, Marriott prévoit que 26% du total de ses chambres d'hôtel seront en Asie. Dans son appel de résultats du troisième trimestre, Marriott a déclaré que l'augmentation de son nombre de membres Bonvoy de 12 millions au cours des neuf derniers mois était principalement due à la Chine, qui représentait 40% de cette croissance.
À court terme, les propriétés les plus affectées par l'épidémie virale se situeront probablement dans le haut de gamme du marché. Les voyageurs chinois séjournent dans des hôtels quatre et cinq étoiles lorsqu'ils voyagent à l'étranger et aux États-Unis.
Étant donné que les voyages d'agrément stimulent le tourisme chinois, beaucoup annuleront leurs plans car les aéroports et les propriétés s'amplifieront en cas d'urgence et Wuhan restera en lock-out. Au niveau national, les conférences et réunions représentent une part substantielle des revenus des hôtels et la réponse aux récentes annulations et retards sur le marché américain se traduira par un effet omniprésent sur les résultats d'exploitation des grandes chaînes.
Alors que la contagion continue d'évoluer, les investisseurs exposés au secteur de l'hôtellerie lisent les petits caractères dans leurs polices d'assurance contre les interruptions d'activité; dans la plupart des polices, une interruption d'activité est déclenchée lorsque le preneur d'assurance subit des dommages physiques directs à un bien, entraînant une interruption d'activité. Est-ce qu'une maladie infectieuse qui provoque la fermeture d'une propriété pendant potentiellement des semaines consécutives est admissible? Si les politiques traditionnelles d'interruption des activités ne permettent pas de couverture, les assureurs ont proposé une couverture facultative limitée pour certaines pertes liées à Covid-19 en février.
Ces politiques protégeraient les titulaires de polices des pertes dans le cas où les agences gouvernementales restreindraient l'accès aux propriétés, comme dans le cas des quarantaines à grande échelle. Un secteur dont le secteur est déjà très conscient est le potentiel de réclamations contre des propriétés où les individus sont malades à cause de l'exposition – les titulaires de police du secteur seraient judicieux de revoir la portée de leurs couvertures d'assurance pour les lésions corporelles liées au virus.
Impact à court terme
- Pression à la baisse sur le taux journalier moyen et l'occupation
- Impact le plus grave sur les villes touristiques dépendant des marchés, des conventions et des marchés des voyages et des loisirs avec une épidémie communautaire importante
- Utilisation accrue de la vidéoconférence et des alternatives pour les réunions
Impact à long terme
- Accent accru sur les polices d'assurance, les pertes d'exploitation, l'assurance responsabilité et la prise en compte des frais d'annulation liés aux maladies infectieuses.
- Examen des accords de dette et impact potentiel sur le respect des clauses financières
- Les propriétés avec des flux de trésorerie serrés devraient tester la santé financière
Autres secteurs immobiliers
On constate de plus en plus de ralentissements plus importants de la croissance intérieure et mondiale; une récession nuirait à la demande générale de biens immobiliers. Se préparer à une période de ralentissement de la croissance, de ralentissement de la demande et d'assouplissement des prix convient à tous les investisseurs dans l'immobilier.
Dans une bonne nouvelle, la reprise après la Grande Récession n'a pas vu la construction excessive du cycle économique précédent. Cette discipline démontrée lors de la reprise servira à déjouer la sévérité du prochain ralentissement par rapport au dernier. Alors que les investisseurs cherchent refuge dans des actifs réels, traditionnellement plus isolés que d'autres secteurs face à une économie en ralentissement, certains secteurs immobiliers sont mieux équipés pour faire face au vent contraire que d'autres.
Vente au détail
Même avant le stress supplémentaire d'un virus répandu, le commerce de détail continue de subir une vague de fermetures qui, jusqu'à présent en 2020, ont inclus des noms de ménages comme Pier 1, Bar Louie, Papyrus et Bakers Square / Village Inn. Toute distanciation sociale ou auto-quarantaine liée à l'épidémie nuira au commerce de détail, car les dépenses des consommateurs dans les sites de brique et de mortier souffriront sans aucun doute du fait que les consommateurs restent chez eux.
Les fermetures temporaires de devantures de magasins et de restaurants entraîneront des ruptures financières irréversibles pour ceux qui sont déjà au bord de la faillite. Le côté de la demande de l'équation n'est pas le seul problème – les détaillants fortement dépendants des importations en provenance de Chine et d'autres endroits durement touchés auront du mal à garder les étagères des magasins approvisionnés, ce qui complique encore l'équation.
Les dépenses des consommateurs dans les sites de brique et de mortier souffriraient sans aucun doute du fait que les consommateurs restent chez eux.
En raison de ces chocs de l'offre et de la demande, les propriétaires peuvent être confrontés à des tensions financières avec l'accroissement des impayés de loyers des locataires et des paiements de prêts plus difficiles à effectuer. Dans ce contexte, la baisse du taux d’urgence de la Réserve fédérale n’aidera pas les petits investisseurs à ne plus voir le rouge et à rembourser les prêts pour lesquels ils n’ont pas les liquidités.
Inversement, la perte du commerce de détail a généralement été le gain du commerce électronique et de l'immobilier industriel. L'épidémie du virus va accélérer les tendances à long terme vers une utilisation plus intensive du commerce électronique. Le risque pour les détaillants est que ces préférences ne reviennent pas à la brique et au mortier traditionnels une fois le virus atténué.
Les installations de distribution industrielle et les prestataires de services logistiques associés pourraient voir la demande augmenter à mesure que les commandes en ligne augmentent, mais les portefeuilles exposés aux ports de la côte ouest ressentent déjà l'impact de la baisse des importations en provenance de Chine.
Impact à court terme
- Augmentation du commerce électronique, des supermarchés, des dépenses d'épicerie pour la nourriture, les boissons, les fournitures sanitaires et les nécessités quotidiennes
- Pression à la baisse basée sur une circulation piétonne réduite
- Les dépenses discrétionnaires sont pénalisées, en particulier dans les cosmétiques, les vêtements et les produits de luxe
Impact à long terme
- Examen des accords de dette
- Les propriétés avec des flux de trésorerie serrés devraient tester la santé financière
- Une correction supplémentaire dans le secteur pourrait se produire, creusant le fossé entre les actifs de détail performants et non performants;
- Augmentation potentielle de la vitesse de transition vers le commerce électronique
- Adoptions accrues de rassemblements basés sur le cloud dans le fitness, le divertissement, la banque et la télésanté
Bureau
Comparé à d'autres sous-secteurs de l'immobilier, l'impact à court terme pour les propriétaires de bureaux devrait être relativement faible. Les baux sont de nature à plus long terme et moins sensibles à la volatilité actuelle. Les opérations de coworking sont une section qui sera menacée. Les utilisateurs seront beaucoup plus enclins à terminer leur travail à domicile.
Alors que les entreprises limitent les voyages d'affaires non essentiels, de nombreuses grandes entreprises demandent également aux employés de travailler à domicile. Bien que ces politiques en surface puissent viser à freiner la propagation rapide du virus, elles servent également de moyen de tester les capacités des réseaux informatiques à gérer une large population de travail à domicile si des protocoles d'urgence s'avèrent nécessaires.
Une augmentation significative du nombre d'employés travaillant à distance entraînera une augmentation de la demande de centres de données axés sur la prise en charge des technologies de bureau à distance, y compris les téléconférences et les technologies de travail à domicile activées par le cloud computing.
Les investissements axés sur l'infrastructure, les tours de télécommunications et l'infrastructure sans fil devraient également en bénéficier. Les investisseurs ayant une exposition significative au coworking dans leurs portefeuilles peuvent être affectés par une baisse des locations à court terme car les entreprises à la recherche d'espace flexible peuvent renoncer à l'espace commun.
Les vents contraires auxquels fait face le secteur des espaces de bureaux s'ajoutent à l'augmentation continue de la densité et des changements démographiques à mesure que les baby-boomers vieillissent. À leur place, une population beaucoup plus petite de la génération Y et de la génération Z se présente au travail.
Impact à court terme
- Retard des dépenses en capital pour les baux importants
- Le coworking pourrait faire face à une baisse de la demande à court terme
Impact à long terme
- Accélération du rythme d'adoption pour la main-d'œuvre mobile
- Densité accrue dans les bureaux
- Le coworking devrait bénéficier d'une demande accrue à long terme
- Moins de demande de bureaux, car la main-d'œuvre est appelée à se contracter
Habitation senior
Les résidences pour personnes âgées et les établissements de santé sont des lieux à haut risque pour les populations les plus vulnérables. Un risque encore plus grand pour le secteur des personnes âgées est la grippe saisonnière, qui a entraîné une baisse de l'occupation ces dernières années. Il est impératif que les installations fournissent des informations sur la préparation aux situations d'urgence aux employés et travaillent à resserrer les procédures opérationnelles standard pour contrôler les infections. Les investissements liés à ces biens immobiliers doivent viser à s'assurer que des protocoles sont en place pour atténuer la propagation des maladies aux populations vulnérables.
Impact à court terme
- Secteurs et marques ternis en raison d'une épidémie dans les installations
- Chiffre d'affaires des unités plus élevé que prévu et location plus longue
- Sensibilisation accrue aux risques pour les populations vieillissantes
- Examiner les politiques de responsabilité générale
Impact à long terme
- Adoption de technologies permettant aux aînés de rester à la maison
- Décélération des loyers des seniors
Logement résidentiel
Les craintes liées aux coronavirus ont fait chuter le taux du Trésor américain à 10 ans, passant de 1,92% à un creux inégalé de 0,32%. Les taux hypothécaires fixes sur 30 ans qui sont essentiels au financement des prêts immobiliers ont suivi, à un plus bas historique de 3,65%.
Même à un niveau record, l'écart entre le taux hypothécaire à 30 ans et le taux du Trésor américain à 10 ans est le plus large qu'il ait été en une décennie. Les refinancements hypothécaires étant montés en flèche, les prêteurs débordés ont été réticents à baisser les taux aussi bas que le Trésor américain à 10 ans suggère qu'ils pourraient y aller, principalement en raison de problèmes de capacité.
Ces faibles taux fourniront un coussin financier à certains propriétaires actuels qui redoutent des salaires et des licenciements réduits, mais il n'est pas certain que les nouveaux acheteurs de maison en bénéficieront.
Alors que le taux à 10 ans a plongé, les prêteurs ont hésité à l'égaler…
Impact à court terme
- Les faibles taux hypothécaires stimuleront les demandes de refinancement
- Retards potentiels dans l'achat d'une maison et ventes en retard
Impact à long terme
- Les taux hypothécaires augmenteront lentement
- Les solutions d'achat de logements axées sur la technologie, telles que les visites virtuelles, seront accélérées
- Décélération des loyers multifamiliaux alors que l'économie ralentit
Construction et développement
Bien que les entrepreneurs soient réticents à licencier des travailleurs, par crainte de ne pas trouver de remplaçants lorsque le marché se retournera, il y aura très probablement des problèmes avec les travailleurs préoccupés par le virus. De plus, si le virus craint de limiter les voyages internationaux, la population immigrée qui alimente les emplois dans la construction aux États-Unis sera réduite.
Les chaînes d'approvisionnement en matériaux de construction qui dépendent encore de la Chine pourraient entraîner des retards et une augmentation des coûts de projet pour les actifs en développement. Mais cela n'est pas nouveau. La guerre commerciale avait déjà poussé de nombreux développeurs à déplacer leurs chaînes d'approvisionnement de la Chine vers d'autres marchés en Asie et au Canada.
Impact à court terme
- Retards de livraison pour les chaînes d'approvisionnement de matériaux
- Pression sur un marché du travail déjà tendu
Impact à long terme
- La hausse lente des taux hypothécaires fera augmenter le taux d'accession à la propriété
- De nouvelles façons de visualiser les maisons comme les visites virtuelles seront accélérées
Les marchés de capitaux
Dans l'ensemble, la large disponibilité de poudre sèche destinée aux stratégies d'investissement immobilier attend une opportunité de profiter d'actifs à prix avantageux. Ces positions de bilan solides serviront à fournir les liquidités nécessaires aux marchés des capitaux si les acheteurs et les vendeurs peuvent trouver un moyen de conclure des accords, éventuellement sans réunions en face à face.
À emporter
Le virus est l'événement du marché du cygne noir que personne n'a vu venir. Bien que personne ne connaisse l'étendue de l'impact économique du virus, une chose est sûre: tout au long de la reprise, les investisseurs immobiliers sont restés largement disciplinés dans leur approche de développement et d'investissement dans tous les secteurs. Les investisseurs et les opérateurs qui ont des bilans solides pourront profiter des nombreuses opportunités de marché qui sont découvertes par ceux qui sont incapables de traverser la tempête.
