12,3 millions d'unités locatives menacées lorsque le moratoire fédéral sur les expulsions prend fin vendredi

Au cours des deux derniers mois, les impayés CMBS pour les prêts multifamiliaux ont grimpé en flèche à plus de 6 milliards de dollars, selon Bloomberg. Étant donné que les investisseurs en actifs en difficulté accumulent des liquidités à l'avance, de nombreux petits propriétaires d'immeubles sont à risque.

Les tribunaux locaux devraient être préparés à un afflux de dépôts alors que le moratoire fédéral sur les expulsions en vertu de la loi CARES expire officiellement vendredi.

À la fin de mars, la législation nationale de relance a mis en place un moratoire de 120 jours sur certains types de propriétés, y compris celles bénéficiant de prêts hypothécaires garantis par le gouvernement fédéral. Selon l'Urban Institute, plus de 12,3 millions d'unités ont été protégées, soit 28,1% du parc total de logements locatifs à l'échelle nationale.

Le moratoire fédéral a représenté une bonne étape pour garder les Américains chez eux, alors que les demandes de chômage pendant la pandémie ont bondi, atteignant 50 millions plus tôt ce mois-ci. De nombreux États maintiennent leurs propres interdictions d'expulsion après l'expiration du moratoire fédéral, comme le montre le graphique ci-dessous.

Il est important pour les propriétaires de garder à l'esprit les réglementations de l'état, du comté et de la ville qui ont une incidence sur chacune de leurs propriétés.

Pendant ce temps, l'interdiction fédérale temporaire des saisies par le gouvernement fédéral prend fin vendredi, et un effet d'entraînement s'en suivra probablement. Désormais non protégés par la loi, les locataires incapables d'effectuer des paiements entraîneront davantage d'expulsions et une augmentation des vacances de poste, ce qui se traduira par une baisse des revenus des propriétaires pour rembourser leurs prêts. Les propriétaires d'appartements, qui ne sont plus protégés non plus par un séjour gouvernemental, seront plus exposés à la perte de leurs propriétés.

Au cours des deux derniers mois, les impayés CMBS pour les prêts multifamiliaux ont grimpé en flèche à plus de 6 milliards de dollars, selon Bloomberg. Étant donné que les investisseurs en actifs en difficulté accumulent des liquidités à l'avance, de nombreux petits propriétaires d'immeubles sont à risque. Ils se débattent avec des décisions difficiles d'expulser les locataires et comment hiérarchiser leur argent – pesant la masse salariale pour garder les gestionnaires immobiliers et le personnel d'entretien employés contre les paiements d'hypothèques et les taxes foncières, qui sont une source importante de revenus pour les gouvernements étatiques et locaux.

Pressions supplémentaires sur les logements locatifs

Jusqu'au 20 juillet, le suivi du paiement du loyer du Conseil national du logement multifamilial indiquait que 91,3% des ménages payaient un loyer complet ou partiel. Cette statistique est prometteuse à première vue, mais certaines considérations sous-jacentes sont préoccupantes. Premièrement, cette mesure montre une baisse de 2,1 points de pourcentage par rapport aux résultats de 2019 et est presque inférieure d'un point de pourcentage à la même période le mois dernier. Deuxièmement, les allocations de chômage prolongées du gouvernement de 600 $ par semaine expirent le 31 juillet; ils ont été essentiels pour empêcher les taux de collecte de s'effondrer. Enfin, l'outil de suivi du conseil extrait les données d'environ 11,1 millions d'appartements gérés par des professionnels. Il laisse de côté quelque 30 millions d'unités, généralement des logements de moins bonne qualité qui desservent les locataires à faible revenu plus exposés aux suppressions d'emplois et qui dépendaient des allocations de chômage.

L'enquête sur les impulsions des ménages du US Census Bureau a suivi la confiance des Américains dans leur capacité à payer un loyer en août. Avec le nombre de cas de coronavirus ne ralentissant pas et une extension de la prestation hebdomadaire supplémentaire de 600 $ toujours sur la table, la confiance des locataires s'affaiblit clairement. Soixante pour cent des Américains ne sont pas très confiants de pouvoir louer le mois prochain. Alors que les législateurs tentent de parvenir à un accord sur le prochain plan de relance, des millions d'Américains continuent de s'inquiéter de savoir s'ils auront même une maison pour dormir.

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